Documentação para comprar imóvel: custos e lista (2026)

Resposta rápida: para comprar um imóvel em Curitiba você precisa de ITBI (alíquota de 2,7% sobre o maior valor entre o venal de referência e o de venda), escritura pública (em compras à vista), registro no Cartório de Registro de Imóveis e certidões do imóvel e dos vendedores. No total, a documentação costuma somar de 3% a 5% do valor do imóvel. No financiamento, o contrato bancário substitui a escritura, reduzindo custos.

Comprar um imóvel de alto padrão exige cuidado redobrado com a papelada — é o que garante a segurança jurídica de um patrimônio milionário. Este guia lista tudo o que você vai precisar e quanto custa em Curitiba.

Quanto custa a documentação de um imóvel?

Some cerca de 3% a 5% do valor do imóvel em custos de documentação. Para um imóvel de R$ 2 milhões, isso significa de R$ 60 mil a R$ 100 mil. A maior parcela é o ITBI. Veja a composição:

Item	O que é	Custo aproximado
ITBI	Imposto municipal de transmissão	2,7% (Curitiba)
Escritura	Formalização em cartório de notas	~1% (tabela cartorária)
Registro	Transferência na matrícula	~1% (tabela cartorária)
Certidões	Documentos de verificação	R$ 500 a R$ 1.500+

⚠️ As taxas de escritura e registro seguem tabelas cartorárias progressivas e podem variar. Confirme os valores no cartório antes de fechar.

ITBI em Curitiba: 2,7%

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e representa o maior custo da documentação. Em Curitiba, a alíquota é de 2,7% — uma das mais baixas entre as capitais brasileiras. A base de cálculo é sempre o maior valor entre o venal de referência (definido pela prefeitura) e o valor declarado na compra e venda.

O ITBI deve ser pago à vista, antes do registro do imóvel. Sem o comprovante de quitação, o cartório não registra a transferência.

💡 Em financiamentos pelo SFH (primeiro imóvel, prazo de 10 anos ou mais), pode haver faixas reduzidas. Consulte a Prefeitura de Curitiba para o seu caso.

Escritura pública: quando é necessária

A escritura pública é o documento que formaliza legalmente a compra e venda. É lavrada em cartório de notas e assinada por comprador, vendedor e duas testemunhas.

• Compra à vista: a escritura é obrigatória.
• Compra financiada: o contrato de financiamento tem força de escritura pública por lei — você economiza esse custo.

Registro de imóveis: o que realmente transfere a propriedade

O registro no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome na matrícula do imóvel. Sem registro, você tem apenas a posse — não é o proprietário legal.

Regra de ouro do mercado: "só é dono quem registra." Nunca pule essa etapa, por mais que confie no vendedor.

Certidões: a etapa que protege você

Antes de assinar, levante as certidões — é a sua due diligence. As principais:

• Matrícula atualizada do imóvel (com negativa de ônus).
• Certidões dos vendedores (pessoais e, se houver, da empresa): negativas de débitos, ações cíveis, trabalhistas, federais e protestos.
• Certidão negativa de débitos do imóvel (IPTU e condomínio).
• Habite-se e averbações (para imóveis novos ou reformados).

Essas certidões revelam pendências que poderiam anular o negócio ou trazer dívidas. Para imóveis de alto padrão, vale contar com um advogado imobiliário. Veja o guia completo de como comprar um imóvel de alto padrão.

Passo a passo resumido

1. Negociação e proposta aceita.
2. Certidões do imóvel e dos vendedores (due diligence).
3. Contrato (compromisso de compra e venda) ou contrato de financiamento.
4. Pagamento do ITBI (à vista, antes do registro).
5. Escritura (se à vista) em cartório de notas.
6. Registro na matrícula do imóvel.
7. Transferência de IPTU e ligações (água, luz).

Documentos do comprador e do vendedor

Além das certidões do imóvel, reúna a documentação das partes:

• Comprador: RG, CPF, comprovante de estado civil e de renda/patrimônio (essencial no financiamento de alto valor).
• Vendedor (pessoa física): RG, CPF, certidão de estado civil e certidões negativas (cíveis, trabalhistas, federais, protesto).
• Vendedor (pessoa jurídica): contrato social, CNPJ, certidões da empresa e dos sócios.

Casamento, pacto antenupcial e procurações (se houver) também entram na análise. No alto padrão, qualquer detalhe societário ou sucessório merece atenção.

Cuidados extras no alto padrão

Em imóveis de alto valor, alguns cuidados se justificam: advogado imobiliário para conduzir a due diligence e revisar o contrato; verificação de penhoras e ações que possam recair sobre o vendedor; checagem de regularidade da construção (habite-se, averbações); e, quando fizer sentido, planejamento de estrutura patrimonial (holding, sucessão). Veja o processo completo em como comprar um imóvel de alto padrão.

Quem paga o quê

Por padrão, o comprador arca com ITBI, escritura e registro; o vendedor quita débitos do imóvel (IPTU, condomínio) e providencia suas certidões. Tudo é negociável e deve constar no contrato — defina isso por escrito para evitar ruídos no fechamento.

Perguntas que as pessoas também fazem

Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?

A escritura formaliza a compra e venda em cartório de notas, mas é o registro na matrícula que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome. Vale a regra do mercado: "só é dono quem registra". No financiamento, o contrato bancário substitui a escritura, mas o registro continua obrigatório.

O que é a due diligence na compra de um imóvel?

É o levantamento das certidões do imóvel e dos vendedores antes de assinar, para revelar pendências que poderiam anular o negócio ou trazer dívidas. Inclui matrícula atualizada, negativas dos vendedores e débitos de IPTU e condomínio. No alto padrão, costuma ser conduzida por um advogado imobiliário.

Quais certidões são necessárias para comprar um imóvel?

As principais são a matrícula atualizada com negativa de ônus, as certidões pessoais dos vendedores (cíveis, trabalhistas, federais e de protesto), a negativa de débitos de IPTU e condomínio e o habite-se, no caso de imóveis novos ou reformados. Elas revelam pendências antes da assinatura. Para imóveis de alto valor, vale o apoio de um advogado.

Preciso de advogado para comprar um imóvel de alto padrão?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendável em imóveis de alto valor. O advogado imobiliário conduz a due diligence, verifica penhoras e ações sobre o vendedor, checa a regularidade da construção e revisa o contrato. É uma proteção barata diante de um patrimônio milionário.

Perguntas frequentes

Quanto custa a documentação para comprar um imóvel em Curitiba?

Em média, de 3% a 5% do valor do imóvel, somando ITBI (2,7%), escritura (~1%), registro (~1%) e certidões. Para um imóvel de R$ 2 milhões, fica entre R$ 60 mil e R$ 100 mil.

Qual a alíquota do ITBI em Curitiba?

A alíquota é de 2,7%, aplicada sobre o maior valor entre o venal de referência (prefeitura) e o valor declarado na compra e venda. É uma das mais baixas entre as capitais.

Preciso de escritura se eu financiar o imóvel?

Não. No financiamento, o contrato assinado com o banco tem força de escritura pública por lei, eliminando o custo da escritura em cartório de notas. Mesmo assim, o registro continua obrigatório.

Quem paga a documentação, comprador ou vendedor?

Por padrão, o comprador arca com ITBI, escritura e registro. Custos de quitação de dívidas e certidões do imóvel costumam ser do vendedor. Tudo pode ser negociado em contrato.

O que acontece se eu não registrar o imóvel?

Você fica apenas com a posse, não com a propriedade legal. Sem registro, não é possível comprovar que o imóvel é seu, o que gera insegurança jurídica e dificulta uma futura venda.

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Conteúdo informativo produzido por Pedro Carvalho e Fernando Moreno, sócios da Antológica. Não substitui a orientação de um advogado ou contador. Valores e alíquotas de 2025/2026 — confirme na Prefeitura de Curitiba e no cartório.