Documentação para comprar imóvel: custos e lista (2026)

Resposta rápida: para comprar um imóvel em Curitiba você precisa de ITBI (alíquota geral de 2,7%, art. 9º da Lei Complementar municipal nº 108/2017), escritura pública (em compras à vista), registro no Cartório de Registro de Imóveis e certidões do imóvel e dos vendedores. As parcelas têm naturezas diferentes: o ITBI é percentual e cresce com o preço; escritura e registro são cobrados por faixa de valor do ato, na tabela estadual de emolumentos (Lei Estadual do Paraná nº 21.869/2023), que tem uma última faixa impressa — o maior emolumento que a tabela imprime é R$ 1.377,24 para a escritura, na faixa de atos de até R$ 62.602,00, e R$ 1.194,42 para o registro, na faixa de atos de até R$ 54.292,00. Acima dessas faixas a lei não imprime faixa nova: quem informa o valor do seu ato é o tabelionato. No financiamento, o contrato bancário substitui a escritura, reduzindo custos.

Comprar um imóvel de alto padrão exige cuidado redobrado com a papelada — é o que garante a segurança jurídica de um patrimônio milionário. Este guia lista tudo o que você vai precisar e quanto custa em Curitiba.

Quanto custa a documentação de um imóvel?

A conta tem duas naturezas diferentes, e é isso que muda o cálculo no alto padrão.

O ITBI é percentual: incide sobre a base de cálculo e cresce junto com o preço do imóvel. Escritura e registro não são percentuais: são valores de faixa de valor do ato, fixados na tabela de emolumentos do Paraná (Lei Estadual do PR nº 21.869/2023, Anexo Único, consultada em 21/09/2026). Ao pé da tabela de escrituras está impresso, com todas as letras, que ela não é progressiva — e a última faixa impressa acaba no valor de ato de R$ 62.602,00, com emolumento de R$ 1.377,24.

Acima dessa última linha a lei não imprime faixa nova nem diz o que cobrar: quem informa o valor do seu ato é o cartório. Por isso a tabela abaixo mostra como cada item é cobrado, e não quanto a conta fecha:

Item	O que é	Como é cobrado
ITBI	Imposto municipal de transmissão	2,7% sobre a base de cálculo (Curitiba, art. 9º da LC municipal nº 108/2017)
Escritura	Formalização em cartório de notas	Valor de faixa de valor do ato. O maior emolumento impresso na tabela é R$ 1.377,24, na faixa de atos de até R$ 62.602,00; acima dessa faixa a lei não imprime valor — quem informa é o tabelionato
Registro	Transferência na matrícula	Valor de faixa de valor do ato. O maior emolumento impresso na tabela é R$ 1.194,42, na faixa de atos de até R$ 54.292,00; acima dessa faixa a lei não imprime valor — quem informa é o cartório de registro de imóveis
FUNREJUS	Taxa estadual do Judiciário do PR	0,2% sobre o valor do título (art. 3º, VII da Lei Estadual nº 12.216/1998), cobrado uma única vez na operação — é vedado cobrar em duplicidade no tabelionato e no registro — e sujeito a um teto, que você confirma no cartório
Certidões	Documentos de verificação	Por documento. O número delas varia com a quantidade de vendedores, de imóveis e de comarcas envolvidas — peça a lista e o valor na mesma planilha de custas do cartório

⚠️ A tabela acima mostra como cada item é cobrado; ela não fecha um total. Sobre o ato podem incidir valores que não estão na tabela de emolumentos, e o teto do FUNREJUS não vem informado na lei que consultamos — por isso não publicamos aqui um total em reais.

Para dimensionar o caixa: calcule você mesmo o ITBI (2,7% da base — numa base de R$ 2 milhões, são R$ 54 mil); use 0,2% do valor do título como limite superior do FUNREJUS, que entra uma vez só; e reserve escritura e registro como linhas de milhares de reais, valores de tabela a confirmar no cartório — a tabela não imprime nada acima de R$ 1.377,24 na escritura (faixa de atos de até R$ 62.602,00) nem acima de R$ 1.194,42 no registro (faixa de atos de até R$ 54.292,00), e acima dessas faixas quem informa o valor é o cartório. Some as certidões, que são por documento. Depois peça a planilha de custas do seu ato e feche o número antes de assinar.

Duas regras da própria tabela ajudam a prever a conta: quando o título tem incidência de ITBI, as custas do cartório são calculadas pela mesma avaliação usada para o ITBI (nota 3 da Tabela XI); e o COMPREVI já está incluído nas custas, não é cobrança à parte.

ITBI em Curitiba: 2,7%

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e, no alto padrão, é a maior parcela que dá para calcular de antemão — é a que cresce junto com o preço do imóvel. Em Curitiba, a alíquota geral é de 2,7% (art. 9º da Lei Complementar municipal nº 108/2017). A base de cálculo é o valor venal do bem: na prática, a Prefeitura parte do preço declarado na escritura ou no contrato de financiamento, salvo se esse valor for inferior ao valor venal atribuído pelo Município — aí prevalece o do Município. Num imóvel de R$ 2 milhões cuja base de cálculo é o valor do negócio, são R$ 54 mil.

O ITBI deve ser pago à vista, antes do registro do imóvel. Sem o comprovante de quitação, o cartório não registra a transferência.

💡 As alíquotas reduzidas de ITBI (isento, 0,5% e 1,6%) exigem quatro condições cumulativas — imóvel edificado, de destinação residencial, financiado por prazo não inferior a 10 anos e com garantia hipotecária ou alienação fiduciária — e valem só até R$ 220 mil de valor venal (art. 11 da Lei Complementar municipal nº 108/2017, na redação da LC nº 148/2025). Em Curitiba não existe isenção por ser o primeiro imóvel do comprador, e nenhum regime reduzido alcança a faixa de R$ 1 a 3,5 milhões. Veja ITBI em Curitiba.

Escritura pública: quando é necessária

A escritura pública é o documento que formaliza legalmente a compra e venda. É lavrada em cartório de notas e assinada por comprador, vendedor e duas testemunhas.

• Compra à vista: a escritura é obrigatória.
• Compra financiada: o contrato de financiamento tem força de escritura pública por lei — você economiza esse custo.

Registro de imóveis: o que realmente transfere a propriedade

O registro no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome na matrícula do imóvel. Sem registro, você tem apenas a posse — não é o proprietário legal.

Regra de ouro do mercado: "só é dono quem registra." Nunca pule essa etapa, por mais que confie no vendedor.

Certidões: a etapa que protege você

Antes de assinar, levante as certidões — é a sua due diligence. As principais:

• Matrícula atualizada do imóvel (com negativa de ônus).
• Certidões dos vendedores (pessoais e, se houver, da empresa): negativas de débitos, ações cíveis, trabalhistas, federais e protestos.
• Certidão negativa de débitos do imóvel (IPTU e condomínio).
• Habite-se e averbações (para imóveis novos ou reformados).

Essas certidões revelam pendências que poderiam anular o negócio ou trazer dívidas. Para imóveis de alto padrão, vale contar com um advogado imobiliário. Veja o guia completo de como comprar um imóvel de alto padrão.

Passo a passo resumido

1. Negociação e proposta aceita.
2. Certidões do imóvel e dos vendedores (due diligence).
3. Contrato (compromisso de compra e venda) ou contrato de financiamento.
4. Pagamento do ITBI (à vista, antes do registro).
5. Escritura (se à vista) em cartório de notas.
6. Registro na matrícula do imóvel.
7. Transferência de IPTU e ligações (água, luz).

Documentos do comprador e do vendedor

Além das certidões do imóvel, reúna a documentação das partes:

• Comprador: RG, CPF, comprovante de estado civil e de renda/patrimônio (essencial no financiamento de alto valor).
• Vendedor (pessoa física): RG, CPF, certidão de estado civil e certidões negativas (cíveis, trabalhistas, federais, protesto).
• Vendedor (pessoa jurídica): contrato social, CNPJ, certidões da empresa e dos sócios.

Casamento, pacto antenupcial e procurações (se houver) também entram na análise. No alto padrão, qualquer detalhe societário ou sucessório merece atenção.

Cuidados extras no alto padrão

Em imóveis de alto valor, alguns cuidados se justificam: advogado imobiliário para conduzir a due diligence e revisar o contrato; verificação de penhoras e ações que possam recair sobre o vendedor; checagem de regularidade da construção (habite-se, averbações); e, quando fizer sentido, planejamento de estrutura patrimonial (holding, sucessão). Veja o processo completo em como comprar um imóvel de alto padrão.

Quem paga o quê

Por padrão, o comprador arca com ITBI, escritura e registro; o vendedor quita débitos do imóvel (IPTU, condomínio) e providencia suas certidões. Tudo é negociável e deve constar no contrato — defina isso por escrito para evitar ruídos no fechamento.

Perguntas que as pessoas também fazem

Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?

A escritura formaliza a compra e venda em cartório de notas, mas é o registro na matrícula que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome. Vale a regra do mercado: "só é dono quem registra". No financiamento, o contrato bancário substitui a escritura, mas o registro continua obrigatório.

O que é a due diligence na compra de um imóvel?

É o levantamento das certidões do imóvel e dos vendedores antes de assinar, para revelar pendências que poderiam anular o negócio ou trazer dívidas. Inclui matrícula atualizada, negativas dos vendedores e débitos de IPTU e condomínio. No alto padrão, costuma ser conduzida por um advogado imobiliário.

Quais certidões são necessárias para comprar um imóvel?

As principais são a matrícula atualizada com negativa de ônus, as certidões pessoais dos vendedores (cíveis, trabalhistas, federais e de protesto), a negativa de débitos de IPTU e condomínio e o habite-se, no caso de imóveis novos ou reformados. Elas revelam pendências antes da assinatura. Para imóveis de alto valor, vale o apoio de um advogado.

Preciso de advogado para comprar um imóvel de alto padrão?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendável em imóveis de alto valor. O advogado imobiliário conduz a due diligence, verifica penhoras e ações sobre o vendedor, checa a regularidade da construção e revisa o contrato. É uma proteção barata diante de um patrimônio milionário.

Perguntas frequentes

Quanto custa a documentação para comprar um imóvel em Curitiba?

Não existe um percentual único, porque as parcelas têm naturezas diferentes. O ITBI é 2,7% sobre a base de cálculo e cresce com o preço: numa base de R$ 2 milhões, são R$ 54 mil. Escritura e registro não são percentuais: na tabela do Paraná são valores na casa dos milhares de reais, cobrados por faixa de valor do ato (Lei Estadual do PR nº 21.869/2023, consultada em 21/09/2026) — o maior emolumento impresso para a escritura é R$ 1.377,24, na faixa de atos de até R$ 62.602,00, e para o registro é R$ 1.194,42, na faixa de atos de até R$ 54.292,00; acima dessas faixas a lei não imprime valor, e quem informa é o cartório. Some ainda o FUNREJUS (0,2% sobre o valor do título, uma única vez, com teto) e as certidões, por documento. Para fechar o número do seu caso, peça a planilha de custas ao cartório antes de assinar.

Qual a alíquota do ITBI em Curitiba?

A alíquota geral é de 2,7% (art. 9º da Lei Complementar municipal nº 108/2017). A base é o valor venal do bem: na prática, a Prefeitura parte do preço declarado na escritura ou no contrato de financiamento, salvo se esse valor for inferior ao valor venal atribuído pelo Município — aí prevalece o do Município.

Preciso de escritura se eu financiar o imóvel?

Não. No financiamento, o contrato assinado com o banco tem força de escritura pública por lei, eliminando o custo da escritura em cartório de notas. Mesmo assim, o registro continua obrigatório.

Quem paga a documentação, comprador ou vendedor?

Por padrão, o comprador arca com ITBI, escritura e registro. Custos de quitação de dívidas e certidões do imóvel costumam ser do vendedor. Tudo pode ser negociado em contrato.

O que acontece se eu não registrar o imóvel?

Você fica apenas com a posse, não com a propriedade legal. Sem registro, não é possível comprovar que o imóvel é seu, o que gera insegurança jurídica e dificulta uma futura venda.

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Conteúdo informativo produzido por Pedro Carvalho e Fernando Moreno, sócios da Antológica. Não substitui a orientação de um advogado ou contador. Emolumentos conferidos em 21/09/2026 no Anexo Único da Lei Estadual do PR nº 21.869/2023 (Tabela XI, item IV, e Tabela XIII, item XIII, "b"), e as alíquotas do ITBI na Lei Complementar municipal nº 108/2017, art. 9º e art. 11 na redação da LC nº 148/2025 — confirme na Prefeitura de Curitiba e no cartório antes de fechar.