Como calculamos

Para cada tipologia com preço de tabela aberto, dividimos o preço a partir de pela área privativa. O indicador do bairro é a mediana desses valores, não a média: mediana resiste a uma cobertura fora de escala puxando o número da rua inteira.

Entram apenas tipologias com área acima de 20 m² e preço acima de 100.000 reais, e o cálculo descarta valores acima de cem mil reais por m². Não é rigor estatístico: é guarda contra erro de digitação, que num campo de preço vira ordem de grandeza.

Unidade "sob consulta" não entra na conta. Ela não tem preço público — supor um seria inventar o dado que a página promete apurar.

Bairro com menos de 3tipologias de preço aberto não recebe mediana: sai como "amostra insuficiente". Agregados de período — reajuste e velocidade — exigem pelo menos 3 empreendimentos observados nas duas pontas do período.

A régua é a mesma para todo mundo e não é afrouxada para preencher uma célula vazia. Célula sem amostra não vira número, e não vira página.

A série diária de preços começou em 13/07/2026. Toda leitura de período — reajuste de tabela, velocidade de vendas — é calculada entre duas fotos dessa série, e a página declara quais.

Enquanto a série não completar doze meses, nada aqui afirma valorização anual. É a restrição mais chata desta metodologia e a que mais protege quem lê.

Virada de 20/08/2026. Até esta data, o gráfico da série publicava a mediana diária do acervo inteiro. Ela responde bem a "quanto custa o m² hoje" — e responde mal a "o preço subiu ou caiu", porque também se mexe quando um empreendimento entra ou sai da lista, sem nenhum preço ter mudado.

O tamanho do problema, medido nos primeiros 39 dias da série: a mediana diária oscilou entre 16.791 e 17.126 reais por m² e terminou 0,57% abaixo de onde começou, enquanto o preço do mesmo estoque subiu 0,11%. Num único dia — 19 para 20 de agosto de 2026 — a mediana caiu 1,96% sem que nenhuma tabela mudasse: entraram 106 tipologias novas, mais baratas que a mediana. O ruído era maior que o sinal, e chegava a inverter o sinal dele.

A curva principal passou a ser um índice de amostra casada: entre dois dias seguidos entram apenas as tipologias presentes nas DUAS fotos; a variação delas vira um fator, e os fatores são encadeados a partir do nível do primeiro dia — por isso o eixo continua em reais por m², e não vira número-índice.

O que ele mede: variação de preço do mesmo estoque. O que ele não mede: mudança de composição do acervo — empreendimento que entra, que sai, que esgota. São duas medidas diferentes, e esta página não as soma: a mediana diária continua publicada, na linha fina ao fundo do gráfico, justamente para o leitor ver o tamanho da diferença entre as duas leituras.

As réguas do elo: tipologia que some ou que entra fica de fora; variação acima de 15% é descartada (a mesma guarda de correção de cadastro do agregado de reajuste); as variações restantes são winsorizadas em 5% de cada cauda antes de virar fator; e um elo com menos de cinco tipologias casadas não gera ponto próprio — é retomado no dia seguinte contra a mesma foto, em vez de carimbar um fator apurado em três unidades no nível de todos os dias seguintes.

O fator do elo é a média geométrica das variações, e não a mediana delas. O motivo é medido: o acervo reajusta em lotes, e num dia comum menos de 1% das tipologias muda de preço — a mediana das variações deu exatamente 1,000000 nos 38 elos da série. Um índice de mediana ficaria cravado em 0,00% para sempre e publicaria uma precisão que não tem.

Publicamos o percentual de lançamentos com reajuste no período e a mediana do reajuste, por bairro. Nunca o reajuste de um empreendimento nomeado.

Só conta como reajuste a tipologia presente nas duas fotos com preço aberto nas duas. Tipologia que some da série não é reajuste — pode ter esgotado ou saído do ar, e o dado não sabe qual.

Variação acima de 15% no período não entra no agregado (v1.1): nessa magnitude, o histórico do acervo mostra correção de cadastro — preço errado consertado — e não movimento de mercado. Reajuste real de tabela roda uma fração disso. É a mesma guarda, com a mesma honestidade, do teto de m²: proteção contra erro, não rigor estatístico.

É a proporção de tipologias que estavam disponíveis no início do período e apareceram esgotadas no fim, sobre o estoque observado.

É velocidade observada no acervo, não absorção de mercado. Um relatório de absorção mede a cidade; isto mede o que a Antológica acompanha.

"Ecoville" não existe no cadastro municipal: é uma designação de mercado que atravessa vários bairros. No acervo, a mesma região chegou a estar repartida em cinco entradas de cadastro — e repartida ela enganava, porque um pedaço com dois empreendimentos exibia o m² mais alto de toda a tabela.

Em 01/08/2026 as entradas com sufixo foram unificadas na origem. Os nomes de cadastro que a região reúne hoje são Ecoville, Mossunguê, Campo Comprido, Campo Comprido (Ecoville), Cidade Industrial (Ecoville), Ecoville (Mossunguê/Campo Comprido). Com isso, esta seção e o hub público de preços leem o mesmo número — não há mais dois recortes convivendo.

Correção de 20/08/2026. A unificação de agosto arrumou as entradas com sufixo e deixou passar o nome limpo. "Campo Comprido", sem sufixo, tem dois empreendimentos publicados que dizem Ecoville no próprio endereço, e estava fora da região: fechava uma linha à parte, de duas tipologias — abaixo da régua de amostra, portanto sem número publicado — ao lado de um Ecoville de mediana muito mais alta. A entrada passou a compor a região, que hoje reúne 22 empreendimentos e 97 tipologias com preço aberto.

A regra de compilação continua no código, como rede de segurança: se um cadastro fragmentado reaparecer, a região volta a ser lida junta em vez de virar uma linha frágil na tabela. A régua não muda por isso — a mediana sai das mesmas amostras de m², com os mesmos guards, e o mínimo de tipologias é o mesmo.

O acervo é uma curadoria de alto padrão, não um censo. Os números descrevem o recorte que a Antológica acompanha — hoje, 161 empreendimentos publicados e 751 tipologias com preço aberto.

Há um viés estrutural nisso, e é honesto nomeá-lo: se a curadoria encolher ou uma incorporadora sair, os números se mexem por razão comercial, não por movimento de mercado. É por isso que toda página declara o tamanho da amostra junto do número.

Locação e rentabilidade (yield). Não temos fonte própria de aluguel, e sem ela qualquer número de rentabilidade seria estimativa apresentada como apuração.

Revenda e mercado pronto. O acervo é de lançamento. Para o pronto, citamos o FipeZAP (residencial, venda) como referência externa, com a data do informe (junho/2026) sempre à vista.

Perfil de comprador. Não há fonte, própria ou externa, que sustente afirmação nossa sobre isso.

Esta é a metodologia v1.1. Todo indicador de período é gravado com a versão que o produziu: mudar de metodologia cria uma leitura nova em vez de reescrever silenciosamente um número já citado.

As viradas de 20/08/2026 — o índice de amostra casada na curva do m² e a entrada de Campo Comprido na região Ecoville — estão datadas nas seções acima, com o número de antes e o de depois. Régua que muda sem data é régua que some.

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