Quanto custa a documentação de um imóvel de alto valor

Resposta rápida: não existe um percentual único, e a régua de "3% a 5%" que circula na internet não sai da lei paranaense. Em Curitiba, o ITBI é de 2,7% sobre a base de cálculo (art. 9º da Lei Complementar municipal nº 108/2017) e é a linha da conta que você mesmo calcula: com base de R$ 2 milhões, R$ 54 mil. Escritura e registro não são percentuais: são emolumentos por faixa do valor do ato, e a tabela estadual termina — o maior emolumento impresso nela é de R$ 1.377,24 para a escritura, na faixa de atos de até R$ 62.602,00, e de R$ 1.194,42 para o registro, na faixa de atos de até R$ 54.292,00. A lei não imprime faixa acima dessas; acima delas, quem informa o valor é o tabelionato. Na tabela, portanto, esses emolumentos são valores na casa dos milhares de reais — o do seu ato, confirme no cartório. Somam-se o FUNREJUS (até 0,2% sobre o valor do título, recolhido uma única vez na operação e sujeito a teto), as certidões e os itens que o cartório lança à parte. (Lei Estadual do Paraná nº 21.869/2023, Anexo Único, Tabelas XI e XIII; consulta em 21/09/2026.)

No alto padrão, "custo de documentação" precisa estar no orçamento desde o início. Só que, no Paraná, essa conta tem uma forma diferente da que circula por aí: o "3% a 5% do valor do imóvel" supõe cartório proporcional ao preço, e aqui não é assim. Convivem um imposto municipal em percentual e uma tabela estadual de emolumentos em valores por faixa, com uma última linha impressa. Vale ver item por item.

Os custos de documentação: o que é percentual e o que é tabela

A documentação de uma compra se divide em itens cobrados de formas diferentes — e é essa diferença que confunde:

1. ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) — imposto municipal, pago antes do registro. Em Curitiba, 2,7% sobre a base de cálculo (art. 9º da Lei Complementar municipal nº 108/2017). A base é o valor venal do bem: na prática, a Prefeitura parte do preço declarado na escritura ou no contrato de financiamento, salvo se esse valor for inferior ao valor venal atribuído pelo Município — aí prevalece o do Município. É a linha que você mesmo calcula, e a que acompanha o preço do imóvel. Veja ITBI em Curitiba.
2. Escritura pública — emolumento do Cartório de Notas, cobrado por faixa do valor do ato, não em percentual (Tabela XI, item IV, do Anexo Único da Lei Estadual do Paraná nº 21.869/2023). Dispensada na compra financiada.
3. Registro na matrícula — emolumento do Cartório de Registro de Imóveis, também por faixa (Tabela XIII, item XIII, alínea "b"). É o ato que transfere a propriedade. Entenda em escritura e registro de imóvel.
4. FUNREJUS — taxa estadual de 0,2% sobre o valor do título (art. 3º, VII, da Lei Estadual do Paraná nº 12.216/1998). É recolhida uma única vez na operação: a lei veda o recolhimento cumulativo entre tabelionato e registro. Há teto — confirme o valor vigente no cartório.
5. Certidões e itens lançados à parte — negativas do imóvel e dos vendedores, mais o que o cartório cobra fora da tabela de emolumentos. São cobrados por documento e por ato, e vêm discriminados na planilha de custas: peça a relação ao tabelionato.

Dos cinco, só o ITBI acompanha o preço do começo ao fim. O FUNREJUS é percentual, mas para no teto. Escritura e registro são valores de faixa, e a tabela estadual tem uma última faixa impressa.

A composição da conta (e por que não damos um total)

Esta tabela não fecha um total — ela mostra quem cobra cada item e em que forma. É a forma da cobrança que muda a conta no alto padrão.

Item	Quem cobra	Como é cobrado
ITBI	Prefeitura de Curitiba	Percentual: 2,7% sobre a base de cálculo (art. 9º da LC municipal 108/2017)
Escritura pública	Cartório de Notas	Emolumento por faixa do valor do ato (Tabela XI, item IV). Última faixa impressa: atos de até R$ 62.602,00, emolumento de R$ 1.377,24. A lei não imprime faixa acima dela — acima disso, quem informa o valor é o tabelionato
Registro na matrícula	Cartório de Registro de Imóveis	Emolumento por faixa (Tabela XIII, item XIII, alínea "b"). Última faixa impressa: atos de até R$ 54.292,00, emolumento de R$ 1.194,42. A lei não imprime faixa acima dela — acima disso, quem informa o valor é o registro de imóveis
FUNREJUS	Estado do Paraná	Percentual: 0,2% sobre o valor do título, uma única vez na operação, sujeito a teto
Certidões	Cartórios e órgãos emissores	Por documento
Itens lançados à parte	Cartório	Fora da tabela de emolumentos, discriminados na planilha de custas

Fonte: Anexo Único da Lei Estadual do Paraná nº 21.869/2023, Tabelas XI e XIII (Foro Extrajudicial do TJPR); ITBI pela Lei Complementar municipal nº 108/2017; FUNREJUS pela Lei Estadual do Paraná nº 12.216/1998. Consulta em 21/09/2026.

Três leituras diretas da lei que raramente aparecem:

• A tabela de emolumentos não é progressiva. Está impresso ao pé dela: não se somam faixas, aplica-se o valor da faixa em que o ato se enquadra.
• A tabela tem uma última linha. A última faixa impressa para a escritura vai até R$ 62.602,00 de valor do ato, e a do registro até R$ 54.292,00. A lei não imprime faixa acima disso — então, num imóvel de R$ 2 ou R$ 3 milhões, o valor do ato você conhece, mas o emolumento correspondente não está na tabela: quem informa é o tabelionato, e vale pedir por escrito.
• A base do emolumento é a mesma do ITBI. Havendo incidência do imposto, as custas são cobradas pela mesma avaliação usada para ele (nota 3 da Tabela XI). E o COMPREVI já vem incluído nas custas, não é cobrança separada.

⚠️ Não publicamos um total fechado nem um percentual de provisão: nenhum dos dois existe na lei. Mas dá para dimensionar o caixa hoje, em três linhas.

1. ITBI — 2,7% da base de cálculo. É a linha grande e você calcula sozinho: com base de R$ 2 milhões, R$ 54 mil; com R$ 3 milhões, R$ 81 mil.
2. FUNREJUS — use 0,2% do valor do título como limite superior. Há teto, e o teto só reduz esse valor.
3. Cartório e certidões — na tabela, são valores na casa dos milhares de reais: nenhum valor impresso passa de R$ 1.377,24 na escritura (faixa de atos de até R$ 62.602,00) nem de R$ 1.194,42 no registro (faixa de atos de até R$ 54.292,00). Como a lei não imprime faixa acima da última, peça por escrito ao tabelionato onde a escritura será lavrada e ao registro de imóveis a planilha de custas do seu ato, já com as certidões e os itens lançados à parte. É um pedido comum.

Com isso, o ITBI você fecha hoje e o cartório com um pedido por escrito — que é o que falta para dimensionar o caixa sem chutar percentual.

Quem financia paga menos

Na compra financiada, o contrato do banco tem força de escritura pública — então você não paga o emolumento de escritura, apenas o registro e o ITBI. A economia é real, mas não é um percentual do imóvel: é um emolumento cobrado por faixa do valor do ato. Na tabela estadual, o maior emolumento impresso para a escritura é R$ 1.377,24, na faixa de atos de até R$ 62.602,00, e a lei não imprime faixa acima dela — acima disso, quem informa o valor é o tabelionato. Em compensação, há os custos do financiamento (avaliação, taxas). Veja como funciona o financiamento de imóveis de alto valor.

Outros custos que entram no orçamento total

Além da documentação, o orçamento de uma compra de alto padrão costuma incluir:

• Assessoria jurídica — advogado imobiliário para a due diligence e a revisão de contrato (altamente recomendável no luxo).
• Reforma e decoração — quando aplicável.
• Custos recorrentes — condomínio, IPTU e manutenção, que no alto padrão são relevantes.
• Mudança e adaptações.

Some tudo isso ao preço do imóvel para chegar ao custo total de propriedade, não só ao de compra. A visão completa está no guia de como comprar um imóvel de alto padrão.

Dá para incluir a documentação no financiamento?

Em alguns casos, sim: certos bancos permitem financiar parte dos custos de documentação (ITBI e registro) junto com o imóvel, dentro do limite de financiamento. Isso preserva caixa, mas aumenta o valor financiado e os juros totais. Avalie com o gerente se compensa no seu caso.

Como economizar (com segurança)

• Financiar dispensa o emolumento de escritura — a economia é um valor de tabela, não um percentual do imóvel.
• Não conte com redução de ITBI. As alíquotas reduzidas do art. 11 da LC 108/2017 (redação da LC 148/2025) exigem quatro condições cumulativas: imóvel edificado, de destinação residencial, financiado por prazo não inferior a 10 anos e com garantia hipotecária ou alienação fiduciária, até R$ 220 mil de valor venal. Nenhum regime reduzido alcança a faixa de R$ 1 a 3,5 milhões, e não existe isenção por ser o primeiro imóvel em Curitiba. Veja ITBI em Curitiba.
• Organizar as certidões com antecedência evita retrabalho e custos extras.
• Não economize na assessoria jurídica — é o custo que mais protege o patrimônio.

A lista completa da documentação, item a item, está em documentação para comprar imóvel.

Perguntas que as pessoas também fazem

Quem paga os custos de documentação, o comprador ou o vendedor?

Por padrão, o comprador arca com o ITBI, a escritura e o registro, enquanto o vendedor quita os débitos do imóvel, como IPTU e condomínio em aberto. Tudo é negociável e deve constar no contrato para evitar ruídos no fechamento. Defina por escrito quem paga o quê antes de assinar.

O FGTS pode cobrir parte dos custos de documentação?

Na maioria do alto padrão, não entra: o FGTS exige que o valor de avaliação do imóvel fique dentro do teto do SFH — R$ 2.250.000,00 desde 10/10/2025 (art. 13, inciso I, da Resolução CMN nº 4.676/2018, na redação dada pela Resolução CMN nº 5.255/2025; consulta em 28/09/2026). Acima desse valor de avaliação a operação é enquadrada no SFI e o fundo fica de fora. Abaixo dele, as finalidades admitidas para o uso do fundo são as do manual da Caixa e não se confundem automaticamente com ITBI e cartório — confirme com o banco antes de contar com esse recurso para pagar a documentação.

Os custos de documentação reduzem o imposto na hora de revender?

Sim. Os custos de aquisição, como ITBI e despesas de cartório, somam-se ao custo de compra do imóvel e reduzem o ganho de capital tributável na revenda. Guardar todos os comprovantes é importante para comprovar esse custo no futuro. Isso pode representar uma economia relevante de imposto na venda.

Vale a pena pagar um advogado além dos custos de cartório?

Vale, e é altamente recomendável no alto padrão. O advogado imobiliário conduz a due diligence, verifica certidões e revisa o contrato — um trabalho diferente do cartório, que apenas formaliza os atos. Diante de um patrimônio de milhões, o custo da assessoria é pequeno frente à proteção que oferece.

Perguntas frequentes

Quanto custa a documentação de um imóvel de alto valor?

Não há um percentual único. Em Curitiba, o ITBI é de 2,7% sobre a base de cálculo (art. 9º da LC municipal nº 108/2017) e é o item que você mesmo calcula, o que acompanha o preço: com base de R$ 3 milhões, R$ 81 mil. Escritura e registro não são percentuais: são emolumentos por faixa do valor do ato, e a tabela do Paraná termina — o maior emolumento impresso é R$ 1.377,24 para a escritura, na faixa de atos de até R$ 62.602,00, e R$ 1.194,42 para o registro, na faixa de atos de até R$ 54.292,00. A lei não imprime faixa acima dessas; acima delas, quem informa o valor é o tabelionato. Na tabela, portanto, esses emolumentos são valores na casa dos milhares de reais. Somam-se o FUNREJUS (até 0,2% sobre o valor do título, uma única vez, com teto), as certidões e os itens lançados à parte. Para fechar o número do seu caso, peça a planilha de custas ao tabelionato. Consulta em 21/09/2026.

Qual é o maior custo na documentação de um imóvel?

Dos itens que dá para calcular de antemão, o ITBI. Em Curitiba a alíquota é de 2,7% sobre toda a base de cálculo (art. 9º da LC municipal 108/2017), então o imposto acompanha o preço: com base de R$ 3 milhões, são R$ 81 mil. Escritura e registro não dá para comparar a ele pela lei: são emolumentos por faixa do valor do ato, e a tabela do Paraná termina — o maior emolumento impresso nela é R$ 1.377,24 para a escritura, na faixa de atos de até R$ 62.602,00, e R$ 1.194,42 para o registro, na faixa de atos de até R$ 54.292,00. A lei não imprime faixa acima disso, e acima dessas faixas quem informa o valor efetivo é o cartório. É com esse orçamento na mão, pedido por escrito, que você fecha a comparação do seu caso.

Quem financia paga menos documentação?

Paga um item a menos. O contrato de financiamento tem força de escritura pública, então não há emolumento de escritura — ficam o ITBI e o registro. A economia não é um percentual do imóvel: é o emolumento da escritura, cobrado por faixa do valor do ato. Na tabela do Paraná, o maior emolumento impresso para a escritura é R$ 1.377,24, na faixa de atos de até R$ 62.602,00, e a lei não imprime faixa acima dela — acima disso, quem informa o valor é o tabelionato. Em troca, entram a avaliação e as taxas do banco.

É possível parcelar ou financiar os custos de documentação?

Alguns bancos permitem incluir parte dos custos (ITBI e registro) no financiamento, dentro do limite. Isso preserva caixa, mas aumenta o valor financiado e os juros. Avalie com o banco se compensa.

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Conteúdo informativo produzido por Pedro Carvalho, sócio da Antológica. Não substitui orientação jurídica/contábil. Emolumentos conferidos no Anexo Único da Lei Estadual do Paraná nº 21.869/2023 (Tabelas XI e XIII), ITBI na Lei Complementar municipal nº 108/2017 e FUNREJUS na Lei Estadual do Paraná nº 12.216/1998, em 21/09/2026 — confirme os valores do seu caso no tabelionato e na Prefeitura de Curitiba.