Escritura e registro de imóvel: passo a passo e custos

Resposta rápida: escritura e registro são etapas diferentes e complementares. A escritura pública é o documento lavrado no Cartório de Notas que formaliza a compra e venda; o registro é o ato no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome na matrícula. Sem registro, você tem só a posse. Para separar o dinheiro: o ITBI em Curitiba é 2,7% sobre a base de cálculo, você mesmo calcula — numa base de R$ 1 milhão, R$ 27 mil; numa de R$ 3 milhões, R$ 81 mil — e ele deve ser pago antes do registro; já escritura e registro não são percentual do preço — são valores de tabela, na casa dos milhares de reais, cobrados por faixa do valor do ato, e o maior valor impresso na tabela do Paraná é R$ 1.377,24 na escritura (faixa de atos de até R$ 62.602,00) e R$ 1.194,42 no registro (faixa de atos de até R$ 54.292,00); acima dessas faixas a lei não imprime valor, então quem informa o do seu ato é o cartório. Só é dono quem registra. (Emolumentos: Lei Estadual do PR nº 21.869/2023, Anexo Único, em vigor; consulta em 21/09/2026.)

Muita gente acha que assinar a escritura encerra a compra. Não encerra. É o registro que torna você o dono legal do imóvel. Entender a diferença — e a ordem das coisas — evita o erro mais caro da compra. Veja o passo a passo completo.

Escritura x registro: qual a diferença

São dois atos, em dois cartórios diferentes:

• Escritura pública — lavrada no Cartório de Notas (Tabelionato). É o documento que formaliza o acordo de compra e venda, com a assinatura de comprador, vendedor e tabelião. Dá fé pública ao negócio, mas ainda não transfere a propriedade.
• Registro — feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. É o ato que averba a transferência na matrícula e torna o comprador o proprietário legal.

A regra de ouro do mercado resume tudo: "quem não registra não é dono". Sem o registro, mesmo com escritura assinada e valor pago, a propriedade não é sua perante terceiros.

Quando a escritura não é necessária

Há uma exceção importante: na compra financiada, o contrato de financiamento assinado com o banco tem força de escritura pública por lei (Lei 9.514/97). Ou seja, você economiza o custo da escritura — basta levar o contrato para registro. Por isso, quem financia paga apenas o registro (além do ITBI). Detalhes no guia de como comprar um imóvel de alto padrão.

Passo a passo: da escritura ao registro

1. Reúna a documentação — certidões do imóvel e dos vendedores, matrícula atualizada e comprovantes. Veja certidões necessárias para comprar com segurança.
2. Pague o ITBI — o imposto municipal deve ser quitado antes do registro. Em Curitiba, a alíquota é de 2,7%. Veja ITBI em Curitiba.
3. Lavre a escritura no Cartório de Notas (compra à vista) — comprador, vendedor e testemunhas assinam. Na compra financiada, esta etapa é substituída pelo contrato do banco.
4. Leve a escritura (ou o contrato) ao Cartório de Registro de Imóveis com o comprovante do ITBI e as certidões.
5. Registre na matrícula — o cartório averba a transferência. A partir daqui, você é o proprietário legal.
6. Atualize os cadastros — transfira o IPTU e as ligações de água e luz para o seu nome.

Quanto custa a escritura e o registro

Escritura e registro não são um percentual do valor do imóvel. São emolumentos fixados em lei estadual: no Paraná, a Lei nº 21.869/2023, cujo Anexo Único está em vigor. Cada ato é cobrado conforme a faixa em que o valor do ato se encaixa e, ao pé da tabela, está impresso: "Esta tabela não é progressiva." O que é percentual, na conta da compra, é o ITBI. Veja linha por linha:

Item	Como é cobrado
ITBI (Curitiba)	2,7% sobre a base de cálculo (art. 9º da LC municipal nº 108/2017) — é a linha que você mesmo calcula
Escritura pública	emolumento por faixa de valor do ato, não por percentual. Maior valor impresso na tabela: R$ 1.377,24, na faixa de atos de até R$ 62.602,00 (Tabela XI, item IV); acima dela a lei não imprime faixa — quem informa é o tabelionato
Registro na matrícula	emolumento por faixa de valor do ato, não por percentual. Maior valor impresso na tabela: R$ 1.194,42, na faixa de atos de até R$ 54.292,00 (Tabela XIII, item XIII, "b"); acima dela a lei não imprime faixa — quem informa é o registro de imóveis
Certidões	por ato; variam com o número de vendedores, de imóveis e de comarcas envolvidas

O detalhe que muda a conta no alto padrão é que a tabela acaba. R$ 1.377,24 é o maior valor impresso na tabela de escrituras, e ele pertence à faixa de atos de até R$ 62.602,00; R$ 1.194,42 é o maior impresso na tabela de registro com valor declarado, na faixa de atos de até R$ 54.292,00. Acima dessas faixas a lei não imprime valor nenhum: ela encerra a tabela ali e não diz o que cobrar adiante. Num imóvel de R$ 1 milhão ou de R$ 3 milhões, portanto, quem informa o valor do seu ato é o cartório — o tabelionato, na escritura; o registro de imóveis, no registro. Peça o número por escrito, antes de assinar.

Duas notas da própria tabela ajudam: quando o título tem incidência de ITBI, as custas saem da mesma avaliação usada para o ITBI; e o COMPREVI já está incluído no emolumento, não é cobrança à parte.

Além da tabela, entram na nota:

• FUNREJUS — taxa estadual de 0,2% sobre o valor do título (art. 3º, VII, da Lei Estadual do PR nº 12.216/1998). É recolhida uma única vez na operação: a lei veda a cobrança cumulativa no tabelionato e no registro. Há teto — confirme o valor dele no cartório.
• Outros itens da nota — o cartório discrimina as demais taxas e tributos na nota de emolumentos. Peça a nota completa, discriminada.

Sobre a base do ITBI: é o valor venal do bem. Na prática, a Prefeitura parte do preço declarado na escritura ou no contrato de financiamento, salvo se esse valor for inferior ao valor venal atribuído pelo Município — aí prevalece o do Município. Numa base de R$ 1 milhão, o imposto dá R$ 27 mil; em R$ 3 milhões, R$ 81 mil. As alíquotas reduzidas do art. 11 (redação da LC 148/2025) exigem quatro condições cumulativas — imóvel edificado, residencial, financiado por prazo não inferior a 10 anos e com garantia hipotecária ou alienação fiduciária — e só valem até R$ 220 mil de valor venal, fora portanto do alto padrão. Veja ITBI em Curitiba.

⚠️ Não fechamos um total aqui de propósito. O teto do FUNREJUS e os demais itens da nota não estão em tabela pública consolidada, e percentual chutado é o que enche a internet de faixas que não existem em lei nenhuma — inclusive o famoso "3% a 5% de documentação", que não sai de norma alguma. O que dá para afirmar com a lei na mão é o desenho da conta: o ITBI você calcula sozinho, escritura e registro são valores de tabela na casa dos milhares, o FUNREJUS é 0,2% com teto e as certidões são cobradas por ato. O número fechado sai do orçamento do cartório.

E o desenho é diferente do que se imagina. A tabela termina: nenhum valor impresso passa de R$ 1.377,24 na escritura (faixa de atos de até R$ 62.602,00) nem de R$ 1.194,42 no registro (faixa de atos de até R$ 54.292,00), e acima da última faixa a lei não imprime valor nem diz o que cobrar — quem informa o do seu ato é o cartório. Por isso escritura e registro entram no planejamento como valores de tabela, na casa dos milhares de reais, a confirmar no cartório, nunca como percentual do imóvel, e o número vale pedir por escrito. O ITBI é de outra natureza: proporcional, cresce junto com o preço e você calcula sozinho antes de fechar. Veja a conta detalhada em quanto custa a documentação de um imóvel de alto valor e a lista completa em documentação para comprar imóvel.

Por que o registro é a etapa mais importante

O registro é o que dá segurança jurídica à sua propriedade. Enquanto o imóvel não está registrado no seu nome:

• O vendedor ainda figura como proprietário na matrícula.
• O imóvel pode, em tese, ser penhorado por dívidas do antigo dono.
• Você não consegue vender, financiar ou usar o imóvel como garantia.

Por isso, registre o quanto antes após a escritura. Adiar o registro para "economizar" é um risco que não compensa em um patrimônio de alto valor.

Erros comuns com escritura e registro

1. Parar na escritura e não registrar — o erro mais grave, pois deixa a propriedade vulnerável.
2. Não pagar o ITBI antes — sem o comprovante, o cartório não registra.
3. Ignorar pendências na matrícula — ônus ou penhoras travam o registro.
4. Tratar o cartório como percentual do imóvel — a tabela de emolumentos do Paraná não imprime faixa acima de R$ 62.602,00 de valor do ato na escritura nem acima de R$ 54.292,00 no registro, então no alto padrão não há percentual a aplicar: o valor do seu ato quem informa é o cartório, e vale pedir por escrito. O ITBI, esse sim, é proporcional ao valor. Simule o ITBI e peça o orçamento do cartório antes de fechar.

Perguntas que as pessoas também fazem

Quanto tempo leva para registrar um imóvel?

O registro costuma levar de uma a três semanas após o pagamento do ITBI e a lavratura da escritura. O prazo varia conforme o Cartório de Registro de Imóveis competente e a regularidade da documentação. Pendências na matrícula, como ônus ou certidões faltando, podem alongar esse tempo.

O que é a matrícula de um imóvel?

A matrícula é a "certidão de identidade" do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, onde fica registrado todo o seu histórico — proprietários, transferências, hipotecas e ônus. É nela que o registro da sua compra é averbado, tornando você o dono legal. Por isso, pedir a matrícula atualizada é o primeiro passo de qualquer compra segura.

É possível assinar a escritura antes de pagar o ITBI?

Na prática, não: o ITBI deve ser pago antes do registro, e o tabelião normalmente exige o comprovante para lavrar a escritura. A ordem correta é certidões, ITBI, escritura e, por fim, registro na matrícula. Sem o comprovante do imposto, o cartório de registro não conclui a transferência.

Quem compra na planta também precisa de escritura e registro?

Sim. Na compra na planta, costuma-se assinar primeiro um contrato de compra e venda com a construtora e, na entrega, lavrar a escritura (ou o contrato de financiamento, que a substitui) e registrar na matrícula. O que de fato transfere a propriedade é sempre o registro. Confirme também se a incorporação está registrada antes de comprar.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?

A escritura é o documento lavrado no Cartório de Notas que formaliza a compra e venda; o registro é o ato no Cartório de Registro de Imóveis que transfere a propriedade para o seu nome na matrícula. Sem registro, você tem apenas a posse.

Quanto custa a escritura e o registro de um imóvel?

Não é um percentual do valor do imóvel. No Paraná são emolumentos por faixa de valor do ato, fixados na Lei Estadual nº 21.869/2023 (Anexo Único, em vigor), e a tabela não é progressiva. O maior valor impresso na tabela de escrituras é R$ 1.377,24, na faixa de atos de até R$ 62.602,00; no registro com valor declarado, R$ 1.194,42, na faixa de atos de até R$ 54.292,00. Acima dessas faixas a lei não imprime valor, então quem informa o do seu ato é o cartório — peça por escrito. Para dimensionar o caixa: o ITBI em Curitiba é 2,7% sobre a base de cálculo e você calcula sozinho (R$ 27 mil numa base de R$ 1 milhão); escritura e registro são valores de tabela na casa dos milhares; o FUNREJUS é 0,2% sobre o valor do título, recolhido uma única vez e sujeito a teto; e as certidões são cobradas por ato. Consulta em 21/09/2026.

Quem financia precisa pagar escritura?

Não. Na compra financiada, o contrato de financiamento tem força de escritura pública por lei, então você economiza esse custo e paga apenas o registro (além do ITBI).

O que acontece se eu não registrar o imóvel?

Você não se torna o proprietário legal. O vendedor continua como dono na matrícula, o imóvel pode ser afetado por dívidas dele, e você não consegue vender, financiar ou dar o bem em garantia. Por isso, registre logo após a escritura.

---

Vai comprar um imóvel de alto padrão em Curitiba? Na Antológica você tem apoio em cada etapa, da escritura ao registro. Fale com a Antológica ou veja como trabalhamos.

Baixe grátis o Guia do Comprador de Imóvel de Alto Padrão em Curitiba: bairros, custos, documentação e o checklist do que avaliar antes de comprar.

Conteúdo informativo produzido por Fernando Moreno, sócio da Antológica. Não substitui orientação jurídica. Emolumentos conferidos na Lei Estadual do PR nº 21.869/2023 (Anexo Único, em vigor), FUNREJUS na Lei Estadual do PR nº 12.216/1998 e ITBI na Lei Complementar municipal nº 108/2017 (art. 9º e art. 11, este com a redação da LC 148/2025) — consulta em 21/09/2026. Confirme o valor final no cartório e na Prefeitura de Curitiba.