Comprar imóvel no Brasil morando no exterior

O passo a passo, sem viajar

1. Escolher o imóvel por vídeo: a visita é ao vivo, por videochamada, com um de nós no apartamento, no decorado ou na obra.
2. Fazer a proposta e assinar o contrato a distância, com assinatura eletrônica.
3. Mandar o dinheiro por contrato de câmbio, num banco autorizado pelo Banco Central.
4. Assinar a escritura por videoconferência, pelo e-Notariado, ou deixar um procurador assinar por você.
5. Pedir o registro na matrícula, que também se faz pela internet. Para a lei, o imóvel só passa a ser seu com o registro (Código Civil, art. 1.245).

Na planta, a ordem muda: primeiro vem o contrato com a incorporadora e as parcelas durante a obra; a escritura vem depois, e o momento depende de como o contrato formaliza a transferência. Antes de assinar, confira o registro da incorporação e o quadro-resumo do contrato (Lei 4.591/1964, arts. 32 e 35-A).

Para a escritura de um imóvel, o cartório pede o seu CPF, o estado civil e, se você for casado, o nome do cônjuge, o regime de bens e a data do casamento. O CPF de quem mora fora continua valendo: a Receita só cancela por duplicidade ou falecimento. Se ele estiver suspenso ou pendente, dá para regularizar pela internet, com o título de eleitor, ou no consulado.

A escritura: por videoconferência ou por procuração

Qual cartório faz a escritura a distância: o da cidade do imóvel ou o do seu domicílio (Provimento CNJ 149/2023, art. 302). Para quem não tem domicílio comprovado no Brasil, vale só o local do imóvel (art. 304, parágrafo único). Para um imóvel em Curitiba, portanto, um tabelionato de Curitiba. Se o vendedor preferir assinar no papel, a escritura pode ser híbrida: ele no cartório, você no vídeo (art. 313).

Procuração para comprar imóvel tem de ser pública. A forma da procuração segue a do ato, e a compra de imóvel acima de 30 salários mínimos exige escritura (Código Civil, arts. 108 e 657). No Paraná, a procuração particular não serve para transferir imóvel (Código de Normas do TJPR, art. 684, §3º).

Como mandar o dinheiro

Câmbio só se faz por instituição autorizada pelo Banco Central (Lei 14.286/2021, art. 3º). Para pagar um imóvel, o Banco Central descreve três caminhos:

1. Uma ordem de pagamento do exterior para quem vende, que fecha o câmbio no Brasil.
2. Reais de uma conta de não residente no Brasil.
3. Uma transferência para o seu procurador no Brasil, que fecha o câmbio em seu nome.

• Acima de US$ 50 mil, a operação leva o código 46215, "Compra e venda de imóveis" (Resolução BCB 277/2022, Anexo IV, na redação de 2023). Alguns guias ainda citam 72911: é o código da tabela antiga, substituída em 01/11/2023.
• O IOF na entrada é de 0,38% (Decreto 6.306/2007, art. 15-B). As alíquotas mudaram várias vezes em 2025: confira no custo efetivo total (VET) do banco antes de fechar.
• Pessoa física que compra em nome próprio não registra a compra no Banco Central. O contrato de câmbio é o registro do dinheiro que entrou.
• Guarde o contrato de câmbio, a escritura e o registro: são eles que provam o seu custo quando você vender.

O imposto: residente ou não residente

Para a Receita, quem sai do Brasil de vez e entrega a Comunicação de Saída Definitiva do País é não residente desde o dia da saída. Sem ela, continua residente nos primeiros 12 meses fora e passa a não residente no dia seguinte ao 12º mês (IN SRF 208/2002, arts. 2º e 3º). A Comunicação vai até o último dia de fevereiro do ano seguinte à saída, e a Declaração de Saída Definitiva, até o último dia útil de abril (arts. 11 e 11-A). As duas encerram a obrigação de declarar no Brasil a renda que você tem lá fora; perdido o prazo, a Receita explica como regularizar.

O país onde você mora pode tributar o mesmo aluguel. O Brasil tem acordos para evitar a dupla tributação com parte dos países, e a lista está na Receita Federal. Um contador de lá diz como o imóvel no Brasil entra na sua declaração.

Financiamento e FGTS

Financiamento: em 07/11/2026, nenhum dos cinco maiores bancos (Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander) publica no próprio site uma linha de crédito imobiliário para quem mora no exterior. Quando sai, o crédito depende da análise de cada banco. Pergunte ao seu banco no Brasil antes de contar com ele. Na planta, parte do preço se paga direto à incorporadora, em parcelas durante a obra, corrigidas pelo índice que o contrato definir.

FGTS: o imóvel tem de ficar no município (ou na região metropolitana) onde você trabalha, onde mora há pelo menos um ano, ou onde vai morar, com a residência comprovada. E tem de ser para morar, não para investir. Morando fora, sozinho, você não usa o FGTS para comprar em Curitiba. Se o seu cônjuge mora em Curitiba, o FGTS dos dois pode ser usado lá (Manual FGTS Moradia Própria, itens 4.3.4.2 e 4.11.1).

Quanto custa, em dólar

Os preços são em reais, e o valor em dólar muda com o câmbio. Os custos da compra também são em reais: em Curitiba, o ITBI é de 2,7%, e há ainda as custas da escritura e do registro (os artigos do fim da página mostram como cada um é calculado).

Como a Antológica atende quem mora fora

• Visita por vídeo, ao vivo, no imóvel que você escolher.
• Proposta e contrato assinados a distância.
• Presença na escritura, no cartório ou na videoconferência.
• Indicação de advogado, contador e despachante, se você precisar.
• Resposta no mesmo dia útil.

Quem tira o CPF, fecha o câmbio e faz a procuração é você, com o banco, o consulado e o cartório: nós explicamos cada etapa e acompanhamos até a chave. Você não paga nada à Antológica: como é praxe no Brasil, a comissão de corretagem é paga por quem vende.