Airbnb como pessoa física ou com CNPJ: o que muda em 2026

Resposta rápida: depende do tamanho da carteira. Pela LC 214/2025 (Planalto, lida em 09/11/2026), a pessoa física vira contribuinte de IBS e CBS no aluguel com mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil (corrigidos pelo IPCA) no ano anterior. A empresa paga IRPJ e CSLL sobre 32% da receita no lucro presumido, sem Simples para imóvel próprio.

A dúvida aparece quando o segundo ou o terceiro imóvel entra no Airbnb: sigo no CPF ou abro uma empresa? A resposta mudou em 2026, com a reforma tributária e com a retenção sobre dividendos da Lei 15.270/2025. Na gestão de temporada que a Antológica faz com a Super Vou, o painel mostra o desempenho de cada imóvel e o extrato de cada reserva, o material que o contador usa nessa conta.

Airbnb como pessoa física ou com CNPJ: qual a diferença na prática?

Como pessoa física, você anuncia no seu CPF e o aluguel entra no seu imposto de renda: tabela progressiva até 27,5% em 2026, com carnê-leão mensal quando quem paga é pessoa física (Receita Federal, lida em 09/11/2026; Decreto 9.580/2018, art. 118, IV). Desde 01/01/2026, a Lei 15.270/2025 zera o imposto mensal para rendimentos tributáveis de até R$ 5 mil e o reduz até R$ 7.350. O passo a passo está em como declarar o Airbnb no imposto de renda.

Com CNPJ, quem anuncia, recebe e paga imposto é a empresa. O Simples Nacional é vedado a quem faz locação de imóveis próprios (LC 123/2006, art. 17, XV, na redação da LC 214/2025); por isso, aqui, o lucro presumido. Nele, a lei considera lucro 32% da receita de locação. Sobre essa base cobra IRPJ de 15%, mais 10% de adicional no lucro acima de R$ 20 mil por mês, e CSLL de 9% (Lei 9.249/1995, arts. 3º, 15 e 20; Lei 7.689/1988, art. 3º, III). Em 2026 entram ainda PIS de 0,65% e Cofins de 3% sobre a receita (Leis 9.715/1998 e 9.718/1998, art. 8º), que a CBS substitui em 2027.

Ponto	Pessoa física (CPF)	Empresa no lucro presumido (CNPJ)
Imposto de renda	Tabela progressiva, até 27,5%	IRPJ de 15% (mais 10% de adicional) e CSLL de 9% sobre 32% da receita
PIS e Cofins (até 2026)	Não paga	0,65% e 3% sobre a receita
IBS e CBS	Só com mais de 3 imóveis e mais de R$ 240 mil no ano anterior	Contribuinte (LC 214/2025, art. 21), na leitura do guia da reforma da Antológica
Como o dinheiro chega a você	Direto	Como lucro distribuído, com retenção de 10% sobre o total quando a mesma empresa paga mais de R$ 50 mil no mês

Regras em vigor em 09/11/2026: Lei 9.249/1995; Decreto 9.580/2018, art. 592; Lei 7.689/1988; Leis 9.715 e 9.718/1998; LC 214/2025, arts. 21 e 251; Lei 15.270/2025 (Planalto, lidos em 09/11/2026). Tabela do IRPF de 2026: Receita Federal, lida em 09/11/2026. IBS e CBS da empresa: leitura do guia da reforma da Antológica.

Pela conta da Antológica com essas alíquotas, em 2026 a empresa recolhe 11,33% da receita em IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, e 14,53% na parte acima de R$ 62,5 mil por mês, onde entra o adicional. Isso antes de distribuir o lucro e sem o ISS municipal da temporada com serviços (LC 116/2003, item 9.01).

As cargas não se comparam direto: a da pessoa física incide sobre o aluguel menos as deduções; a da empresa, sobre a receita bruta, e a empresa tem custo fixo. Converse com o seu contador.

O que muda com a reforma tributária: R$ 240 mil e mais de 3 imóveis?

Pela LC 214/2025, a pessoa física vira contribuinte do IBS e da CBS, os tributos que substituem PIS, Cofins e ISS, quando, no ano anterior, teve receita de aluguel acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis distintos, as duas condições juntas (art. 251, §1º, I). A temporada de até 90 dias entra nessa conta (art. 253, §2º), e quem, com mais de 3 imóveis, passa o limite em mais de 20% vira contribuinte no próprio ano (art. 251, §2º, II; Decreto 12.955/2026, art. 382, §1º, III). O limite é corrigido mensalmente pelo IPCA (art. 251, §5º).

Para o contribuinte, a estadia de até 90 dias ininterruptos segue as regras da hotelaria, com IBS e CBS reduzidos em 40% (arts. 253 e 281); acima disso, a redução é de 70% (art. 261, parágrafo único). A pessoa física contribuinte terá inscrição no CNPJ e emitirá documento fiscal a partir de 01/01/2027 (Decreto 13.075/2026). É o cadastro do tributo, não uma empresa: o imposto de renda segue na pessoa física.

O que isso muda na escolha: na leitura que a Antológica fez da LC 214 para o aluguel por temporada, os gatilhos de R$ 240 mil e de 3 imóveis são da pessoa física; a empresa que aluga já apura IBS e CBS no regime regular (art. 21), com a mesma regra de hotelaria. Com carteira pequena, a empresa pode trazer um tributo que a pessoa física não pagaria. Com carteira grande, os dois lados pagam pela mesma regra, e a diferença fica no imposto de renda e na distribuição do lucro.

Dois números dependem de ato oficial: a alíquota de referência, fixada por resolução do Senado (art. 349), e o valor do limite de R$ 240 mil corrigido pelo IPCA (art. 251, §5º), que não localizamos publicado em 09/11/2026. O calendário está na lei: 2026 é ano de teste, com recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias; a CBS substitui PIS e Cofins em 2027; e o ISS acaba em 2033 (arts. 348, 542 e 543). Converse com o seu contador.

Vale a pena uma holding patrimonial para temporada?

Holding patrimonial é a empresa criada para ser dona dos imóveis da família, com os parentes como sócios. Sucessão por cotas e regras entre herdeiros estão em vantagens e limites da holding familiar. Na temporada, três pontos pesam a mais.

ITBI na entrada. A Constituição dispensa o ITBI do imóvel que entra no capital da empresa (art. 156, §2º, I). Em outubro de 2026, o STF decidiu que essa dispensa vale mesmo quando a empresa vive de locar imóveis, e que a prefeitura pode cobrar se provar simulação ou fraude (RE 1.495.108, Tema 1.348). A dispensa se limita ao valor do capital integralizado: se o imóvel valer mais, a diferença pode pagar ITBI (Tema 796). No imposto de renda, o imóvel pode entrar pelo valor da declaração de bens; por valor maior, a diferença paga ganho de capital (Lei 9.249/1995, art. 23).

O lucro sai como dividendo. Desde 01/01/2026, a mesma empresa que paga à mesma pessoa física mais de R$ 50 mil de lucros e dividendos no mês retém 10% sobre o total. Os dividendos também entram na tributação mínima de quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano, que chega a 10% a partir de R$ 1,2 milhão, com redutor (Lei 15.270/2025).

A holding vira o anfitrião. Conta do Airbnb, anúncio e recebimento ficam no CNPJ, e a empresa entrega a DIMOB, declaração que a Receita exige de quem se constitui para locar patrimônio próprio (gov.br, lida em 09/11/2026).

Converse com o seu contador e com o seu advogado.

Quanto custa abrir e manter uma empresa para o Airbnb?

Não publicamos valores: honorários e taxas mudam com o contador, o município e o tamanho da carteira. Peça orçamento com esta lista.

Para abrir:

• contrato social, registro na Junta Comercial, CNPJ e inscrição na prefeitura;
• o código de atividade (CNAE), escolhido com o contador;
• se os imóveis forem para a empresa: ITBI sobre o valor que passar do capital integralizado, se houver, registro no cartório de imóveis com a certidão da Junta (Lei 8.934/1994, art. 64) e eventual ganho de capital;
• conta bancária da empresa e cadastro como anfitrião pessoa jurídica no Airbnb.

Para manter:

• contabilidade, apuração dos tributos e declarações à Receita, entre elas a DIMOB;
• IBS e CBS no regime regular, com nota fiscal que já traz os dois tributos em 2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026) e recolhimento a partir de 2027;
• as taxas do município.

Na CNAE do IBGE, a temporada fica na subclasse 5590-6/99, de outros alojamentos, e não na 6810-2/02, de aluguel de imóveis próprios (Concla, lida em 09/11/2026). Isso não resolve o Simples: não encontramos posição oficial sobre a temporada em imóvel da própria empresa.

Na pessoa física, o custo é a declaração anual e o carnê-leão mensal, quando há imposto no mês. Converse com o seu contador.

CPF ou CNPJ: o que muda conforme o tamanho da carteira?

Carteira	Pessoa física	Empresa no lucro presumido
Até 3 imóveis	Fora do IBS e da CBS, qualquer que seja a receita. IR pela tabela, até 27,5%	Contribuinte de IBS e CBS desde o primeiro imóvel. IRPJ e CSLL sobre 32% da receita, mais o custo fixo
Mais de 3 imóveis, até R$ 240 mil no ano anterior	Fora do IBS e da CBS, salvo se passar o limite em mais de 20% no próprio ano	Igual à linha de cima
Mais de 3 imóveis e mais de R$ 240 mil no ano anterior	Contribuinte: temporada de até 90 dias como hotelaria, com redução de 40%; CNPJ e documento fiscal a partir de 01/01/2027	Mesma regra de IBS e CBS. A diferença fica no IR, na distribuição e nos custos
Renda acima de R$ 600 mil por ano, ou receita acima de R$ 5 milhões	Tributação mínima, de até 10%, para quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano	Retenção de 10% sobre todo o dividendo do mês quando passa de R$ 50 mil a um mesmo sócio; presunção de 35,2% na receita acima de R$ 5 milhões por ano

Regras, não conta pronta: a tabela não diz qual forma sai mais barata. LC 214/2025, arts. 21, 251, 253 e 281; Decretos 12.955/2026 (art. 382) e 13.075/2026; Lei 9.249/1995; Lei 15.270/2025; LC 224/2025, art. 4º, §5º (Planalto, lidos em 09/11/2026). Empresa como contribuinte: leitura do guia da reforma da Antológica, atualizado em 06/11/2026.

Com poucos imóveis, a pessoa física fica fora do IBS e da CBS e não carrega o custo fixo de uma empresa. Com carteira grande, os dois lados pagam IBS e CBS, e a comparação vira tabela da pessoa física contra lucro presumido mais distribuição. Sucessão e governança da família são razões que não são de imposto e também pesam nessa escolha.

Se a carteira for para a gestão de temporada, veja como funciona a gestão para quem tem 10, 50 ou 100 imóveis: a conversa começa pelo conjunto, e o painel separa o desempenho de cada imóvel. A Super Vou é uma administradora de Airbnb de Curitiba, parceira da Antológica na gestão de temporada. A gestão atende Curitiba, Guaratuba e o litoral do Paraná, Bombinhas e Itapema; Balneário Camboriú, Florianópolis e Porto Belo são sob consulta. A Antológica não faz planejamento tributário: converse com o seu contador antes de decidir.

O Airbnb aceita conta de empresa? E a nota fiscal?

Aceita. Pela Central de Ajuda do Airbnb (artigo 3991, lido em 09/11/2026), o anfitrião se declara pessoa jurídica quando a conta está registrada com o nome de uma empresa que tem CNPJ. O Airbnb pede nome, CNPJ, endereço de registro e regime fiscal da empresa, além de nome civil, CPF e data de nascimento de quem preenche, cuja identidade é verificada.

A nota fiscal (NFS-e) que o Airbnb emite é só da taxa de serviço dele, não da hospedagem, no nome e no CPF ou CNPJ do titular da conta (artigo 4245, lido em 09/11/2026). Desde agosto de 2026, a nota é exigida por transação, com linhas separadas de IBS e CBS; sem CPF ou CNPJ informado, a operação continua na nota consolidada. O anfitrião baixa a sua em Ganhos. O documento fiscal da hospedagem, quando exigido, é do anfitrião contribuinte (Decreto 12.955/2026, art. 410, §2º). Converse com o seu contador.

Perguntas frequentes

Preciso abrir CNPJ para anunciar no Airbnb?

Não. O Airbnb aceita anfitrião pessoa física, com CPF, e anfitrião pessoa jurídica, com CNPJ. A pessoa física que, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel com mais de 3 imóveis vira contribuinte de IBS e CBS pela LC 214/2025 e, a partir de 01/01/2027, terá inscrição no CNPJ e emitirá documento fiscal. Essa inscrição é cadastro do tributo, não uma empresa, e o imposto de renda continua na pessoa física.

Quanto imposto paga uma empresa que aluga no Airbnb?

No lucro presumido, a lei considera lucro 32% da receita de locação e cobra IRPJ de 15%, com 10% de adicional acima de R$ 20 mil de lucro por mês, e CSLL de 9%. Em 2026, somam-se PIS de 0,65% e Cofins de 3%. Pela conta da Antológica, isso dá 11,33% da receita, ou 14,53% na parte acima de R$ 62,5 mil por mês, antes da distribuição do lucro. Não se compara direto com a tabela da pessoa física.

Dá para ser MEI no Airbnb?

Na leitura da Antológica, não para alugar imóvel próprio. O MEI é optante do Simples Nacional (LC 123/2006, art. 18-A), e o Simples é vedado a quem realiza locação de imóveis próprios (art. 17, XV, na redação da LC 214/2025). A tabela do IBGE classifica a temporada como alojamento, mas não encontramos posição oficial que tire a temporada em imóvel próprio dessa vedação. A confirmação é do contador.

Holding para Airbnb paga ITBI?

Em regra, não na entrada do imóvel no capital. Em outubro de 2026, o STF decidiu (Tema 1.348) que a dispensa do ITBI na integralização vale mesmo para a empresa que vive de locar imóveis. A dispensa se limita ao valor do capital integralizado, e o que passar dele pode pagar ITBI (Tema 796). A prefeitura ainda pode cobrar se provar simulação ou fraude. Confirme com o advogado e com a prefeitura.

O Airbnb emite nota fiscal para o anfitrião?

Emite, mas só da taxa de serviço do Airbnb, não da hospedagem. A nota sai no nome e no CPF ou CNPJ do titular da conta e, desde agosto de 2026, é exigida por transação, com linhas separadas de IBS e CBS, segundo a Central de Ajuda do Airbnb. O anfitrião baixa a nota na área de ganhos. O documento fiscal da hospedagem, quando exigido, é do próprio anfitrião contribuinte de IBS e CBS.

Como cadastrar uma empresa como anfitriã no Airbnb?

Nas informações fiscais da conta, o anfitrião se declara pessoa jurídica quando a conta está registrada com o nome de uma empresa que tem CNPJ. O Airbnb pede nome, CNPJ, endereço de registro e regime fiscal da empresa, além de nome civil, CPF e data de nascimento de quem preenche, e verifica a identidade dessa pessoa. Sem os dados completos no prazo, os pagamentos podem ser interrompidos e o calendário, bloqueado.

A reforma tributária obriga quem tem Airbnb a abrir empresa?

Não. A LC 214/2025 trata a pessoa física com mais de 3 imóveis e mais de R$ 240 mil de aluguel no ano anterior como contribuinte de IBS e CBS, sem exigir empresa. Para ela, a temporada de até 90 dias segue as regras da hotelaria, com redução de 40%. A alíquota de referência será fixada por resolução do Senado (art. 349). A escolha entre CPF e CNPJ continua sendo uma conta a fazer com o contador.

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Quer saber quanto o seu imóvel renderia no Airbnb? A Antológica faz a gestão completa de temporada em parceria com a Super Vou, administradora de Airbnb de Curitiba: anúncio, preço, hóspedes, limpeza e manutenção, com o extrato de cada reserva num painel. A gestão atende Curitiba, Guaratuba e o litoral do Paraná, Bombinhas e Itapema. Simule o rendimento do seu imóvel ou veja o que muda no IBS e na CBS da temporada.

Fontes

• Planalto. Lei Complementar 214/2025, texto compilado com a LC 227/2026, arts. 21, 251, 253, 261, 281, 348, 349, 542 e 543. Lida em 09/11/2026.
• Planalto. Decreto 12.955/2026, regulamento da CBS, arts. 382 e 410. Lido em 09/11/2026.
• Planalto. Decreto 13.075/2026, publicado no DOU de 22/07/2026. Lido em 09/11/2026.
• Planalto. Lei Complementar 123/2006, Simples Nacional, arts. 17, XV, e 18-A. Lida em 09/11/2026.
• Planalto. Lei 9.249/1995, arts. 3º, 15, 20 e 23. Lida em 09/11/2026.
• Planalto. Decreto 9.580/2018, Regulamento do Imposto de Renda, arts. 118 e 592. Lido em 09/11/2026.
• Planalto. Lei 7.689/1988, CSLL, art. 3º. Lida em 09/11/2026.
• Planalto. Lei 9.715/1998, PIS, art. 8º, e Lei 9.718/1998, Cofins, art. 8º. Lidas em 09/11/2026.
• Planalto. Lei Complementar 224/2025, art. 4º, §5º, e art. 14. Lida em 09/11/2026.
• Planalto. Lei 15.270/2025, arts. 3º-A, 6º-A e 16-A incluídos na Lei 9.250/1995. Lida em 09/11/2026.
• Planalto. Constituição Federal, art. 156, §2º, I. Lida em 09/11/2026.
• STF. RE 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral, julgado em out/2026, e RE 796.376, Tema 796. Lidos em 09/11/2026.
• CGIBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III. Lido em 09/11/2026.
• Planalto. Lei 8.934/1994, art. 64; Lei Complementar 116/2003, lista anexa, item 9.01. Lidas em 09/11/2026.
• Receita Federal. Tributação de 2026, tabelas do IRPF a partir de jan/2026. Lida em 09/11/2026.
• gov.br. Declarar atividades imobiliárias (DIMOB), última modificação em 27/02/2026. Lida em 09/11/2026.
• IBGE, Concla. CNAE, subclasses 5590-6/99 e 6810-2/02. Lidas em 09/11/2026.
• Airbnb. Dados fiscais exigidos no Brasil, Central de Ajuda, artigo 3991. Lida em 09/11/2026.
• Airbnb. Notas fiscais eletrônicas no Brasil, Central de Ajuda, artigo 4245. Lida em 09/11/2026.
• Antológica. Guia "Reforma tributária e aluguel por temporada: o que muda para quem tem muitos imóveis", publicado em 15/10/2026 e atualizado em 06/11/2026, e página de gestão de Airbnb, seção "Tenho 10, 50 ou 100 imóveis. Como funciona?". Lidos em 09/11/2026.

Conteúdo produzido por Pedro Carvalho e Fernando Moreno, sócios da Antológica. Publicado em 09/11/2026. Conteúdo informativo: não é recomendação de investimento, planejamento tributário nem promessa de renda. Para imposto e contrato, converse com o seu contador ou advogado.