Reforma tributária e aluguel por temporada: o que muda para quem tem muitos imóveis

A reforma tributária cria a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios, e aposenta em etapas o PIS, a Cofins e o ISS. A regra está na Lei Complementar 214/2025, alterada pela LC 227/2026; a CBS é regulamentada pelo Decreto 12.955/2026.

A pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular — o que apura IBS e CBS pela regra geral — quando, no ano-calendário anterior, duas condições valem juntas: a receita com locação, cessão onerosa e arrendamento passou de R$ 240 mil, e as operações envolveram mais de 3 imóveis distintos (art. 251, §1º, I). Ela também vira contribuinte no próprio ano se a receita passar o limite em mais de 20% (art. 251, §2º, II), observada a regra dos imóveis (Decreto 12.955, art. 382, §1º, III).

O limite é corrigido mensalmente pelo IPCA (art. 251, §5º), e o valor atualizado sai em ato conjunto da Receita e do Comitê Gestor do IBS. Não localizamos esse ato, por isso não publicamos o número corrigido.

Imóvel distinto é cada unidade autônoma de uso privativo, mesmo sem registro em cartório (Decreto 12.955, art. 383); a fração ideal de um bem em condomínio também conta (art. 382, §9º). E a temporada de até 90 dias entra nos limites (LC 214, art. 253, §2º).

Para dar escala: com 10 unidades, R$ 240 mil por ano equivalem a R$ 2 mil por mês por unidade. A conta se faz por pessoa, com a receita do ano anterior, e quem fecha é o contador.

Para o contribuinte, a locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos segue as mesmas regras dos serviços de hotelaria (LC 214, art. 253). A lei já define como hotelaria o alojamento temporário em imóvel residencial mobiliado (art. 278, II).

Na hotelaria, as alíquotas de IBS e CBS são reduzidas em 40% (art. 281), sobre uma alíquota cheia que ainda não tem número. E o valor tributado inclui serviços cobrados junto com a hospedagem, como estacionamento, lavanderia e limpeza adicional (Decreto 12.955, art. 409).

Os 90 dias são os mesmos da Lei do Inquilinato, que define a temporada como residência temporária por até 90 dias (Lei 8.245/1991, art. 48). Na nossa leitura, como a lei tributária fala em dias "ininterruptos", o que conta é a duração de cada estadia.

A plataforma digital responde solidariamente pelo IBS e pela CBS quando o fornecedor contribuinte não emite documento fiscal, ou quando ela não presta as informações exigidas (LC 214, art. 22, redação da LC 227/2026). Na nossa leitura, isso deixa a informalidade mais arriscada para quem tem carteira grande.

Acima de 90 dias ininterruptos, vale a regra de locação: alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 70% (LC 214, art. 261, parágrafo único), sobre o aluguel sem tributos do imóvel e sem condomínio (art. 255, §2º). Na locação residencial há ainda o redutor social de R$ 600 por mês por imóvel, deduzido da base (art. 260, redação da LC 227/2026), proporcional quando o período não é mensal e corrigido pelo IPCA (Decreto 12.955, art. 377).

Ponto em aberto: a lei não deixa claro se o redutor social, previsto para a locação residencial, vale para a temporada tributada como hotelaria. Não encontramos manifestação oficial até 15/10/2026.

A estadia média, de 30 a 90 dias, continua na temporada. Passar de 90 dias muda o regime do IBS e da CBS e também o contrato, que deixa de ser de temporada. O prazo de cada estadia passa a ser decisão também tributária.

A LC 214 permite ao fornecedor de hotelaria usar créditos de IBS e CBS nas compras de bens e serviços (art. 282), pelas regras gerais da lei (arts. 47 a 56). O hóspede não toma crédito (art. 283).

Leitura nossa, a validar com o contador: se você for contribuinte na regra de hotelaria, gestão, limpeza, lavanderia e manutenção podem gerar crédito, desde que o fornecedor fature com IBS e CBS. É possibilidade, não conta pronta.

O enquadramento da taxa de gestão também está em aberto. Administração e intermediação de imóveis têm redução de 50% (art. 261, caput), mas uma gestão que inclui limpeza, enxoval e manutenção pode ser lida como administração, como serviço comum ou como parte da hotelaria. Não há posição oficial; depende do contrato.

A transição é escalonada. Obrigações acessórias, no quadro, são as declarações e os registros que a lei exige além do pagamento.

Para a pessoa física contribuinte, a inscrição no CNPJ e a emissão de documento fiscal só são obrigatórias a partir de 01/01/2027 (Decreto 13.075/2026, que alterou o regulamento da CBS).

A alíquota cheia não tem número na LC 214: a de referência fica a cargo de resolução do Senado (art. 349). Percentuais que circulam são estimativas. E, como a condição de contribuinte olha o ano anterior, a receita de 2026 é a que importa para 2027 — leitura nossa do art. 251.

O IR corre à parte: quem passa a pagar IBS e CBS continua declarando o aluguel no imposto de renda.

A declaração tem campo próprio para "Aluguel por temporada através de plataformas digitais" (Receita Federal, página de 17/03/2026). Valor recebido de pessoa física paga carnê-leão mês a mês (Decreto 9.580/2018, art. 118, IV), pela tabela de 2026: isenção até R$ 2.428,80 e alíquota máxima de 27,5% para a base acima de R$ 4.664,68. Desde janeiro de 2026, a Lei 15.270/2025 também reduz o imposto mensal: ele fica zero para rendimentos tributáveis de até R$ 5 mil, e a redução diminui até acabar em R$ 7.350.

Para rendas altas, a Lei 15.270/2025 criou, a partir de 2026, uma tributação mínima para quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano, com alíquota que chega a 10% a partir de R$ 1,2 milhão, com redutor.

Do aluguel tributável saem impostos e taxas do imóvel, despesas de cobrança ou recebimento e condomínio (Decreto 9.580/2018, art. 42); com imobiliária, a Receita orienta declarar o aluguel menos a taxa de administração. Quanto de uma taxa de gestão de temporada entra nessa conta é pergunta para o contador.

Na nossa leitura, os gatilhos de R$ 240 mil e de 3 imóveis são da pessoa física; a empresa que aluga já apura IBS e CBS no regime regular, com a mesma regra de hotelaria para a temporada.

No lucro presumido, a presunção de lucro na locação é de 32% para IRPJ e CSLL (Lei 9.249/1995, arts. 15 e 20). A LC 224/2025 sobe essa presunção em 10% relativos, para 35,2%, só na receita acima de R$ 5 milhões por ano: no IRPJ desde 01/01/2026, na CSLL desde 01/04/2026. E, desde janeiro de 2026, quando a mesma empresa paga à mesma pessoa física mais de R$ 50 mil de lucros e dividendos no mês, há retenção de 10% sobre o total pago (Lei 15.270/2025); ficam de fora os lucros apurados até 2025 com distribuição aprovada até 31/12/2025, nas condições da lei.

O Simples Nacional é vedado para quem aluga imóveis próprios (LC 123/2006, art. 17, XV, redação da LC 214). A empresa constituída para locar patrimônio próprio entrega a DIMOB, declaração anual, até o último dia útil de fevereiro. PIS e Cofins cumulativos valem até 2026 e dão lugar à CBS em 2027 (PIS: Lei 9.715/1998; Cofins: Lei 9.718/1998; LC 214, art. 542).

Este guia não compara pessoa física e empresa nem recomenda holding: depende de cada carteira.

Leve ao seu contador, organizado:

Da prestação de contas de quem administra os imóveis, que é dever legal (Código Civil, art. 668). Na gestão de temporada que a Antológica faz em parceria com a Super Vou, administradora de Airbnb de Curitiba, o painel do proprietário mostra o extrato de cada reserva — estadia, taxas, limpeza, comissão e líquido — e o desempenho de cada imóvel, mês a mês.

A Antológica não faz planejamento tributário: enquadramento, regime e estrutura da carteira são decisões do seu contador.

Sem resposta oficial encontrada até 15/10/2026: