Airbnb mensal (mid stay): aluguel mobiliado de 30 a 90 dias e quando vale a pena

Mid stay, ou estadia média, é o aluguel de imóvel mobiliado por 30 a 90 dias: mais longo que a diária de turismo, mais curto que o aluguel tradicional. No Brasil, quem procura quase nunca usa o termo em inglês: escreve aluguel por mês mobiliado, Airbnb mensal ou aluguel de temporada mensal.

O limite de cima vem da lei: até 90 dias, a locação para residência temporária é temporada (Lei 8.245/1991, art. 48). O de baixo é convenção de mercado; o Airbnb, por exemplo, separa nos relatórios aos acionistas as estadias de 28 dias ou mais.

Muda o ritmo do imóvel. Uma estadia de 30 noites ocupa o mês com uma reserva só: um check-in, uma saída, uma limpeza de troca.

O art. 48 da Lei 8.245/1991 define a temporada como a residência temporária do locatário para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e “outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo”, contratada por até 90 dias. A lei pede as duas coisas: finalidade temporária e prazo.

Duas regras práticas saem daí. O locador pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos (art. 49), o que fora da temporada é proibido, salvo a exceção do art. 42 (art. 20). No imóvel mobiliado, o contrato descreve obrigatoriamente os móveis, os utensílios e o estado em que se encontram (art. 48, parágrafo único).

Acima de 90 dias, o contrato deixa de ser temporada e passa às regras gerais da locação residencial. A mesma linha separa os regimes de IBS e CBS na reforma tributária.

É o risco que mais pesa numa estadia longa. Pelo art. 50 da Lei 8.245, se o locatário fica no imóvel mais de 30 dias depois do fim do prazo, sem oposição do locador, a locação se presume prorrogada por tempo indeterminado, e o aluguel antecipado deixa de ser exigível.

Aí a saída fica difícil: o locador só pode denunciar o contrato depois de 30 meses do início ou nas hipóteses do art. 47 (parágrafo único do art. 50). Uma estadia combinada para 60 dias pode virar contrato sem data para acabar.

Os dois instrumentos da lei dependem de agir no prazo. A prorrogação só acontece sem oposição do locador; na nossa leitura, a oposição deve ficar registrada por escrito logo no fim do contrato. E a ação de despejo proposta em até 30 dias do vencimento tem liminar para desocupação em 15 dias, com caução de três meses de aluguel (art. 59, §1º, III). Extensão se combina antes do fim do prazo, por escrito.

Depende de como a estadia é contratada, e a questão não está pacificada. O STJ chama de contrato atípico de curta estadia o que não cumpre os requisitos formais da temporada nem os da hotelaria, e diz que o meio de oferta não define o contrato: anunciar numa plataforma, sozinho, não o torna atípico. Segundo o Informativo 889 (REsp 2.121.055-MG, julgado em 07/05/2026), esse contrato se afasta da temporada porque dispensa a descrição dos móveis e do estado deles, e da hotelaria porque dispensa serviços essenciais e licenças de funcionamento.

Na nossa leitura, a estadia de 30 a 90 dias para residência temporária, com contrato escrito e descrição dos móveis, fica mais perto da temporada da Lei 8.245. Não é regra fixada. O Congresso discute o tema, com projetos que põem a temporada por plataforma dentro da Lei do Inquilinato (PL 2795/2024 e PL 1153/2026); nenhum aprovado até 15/10/2026.

Para o condomínio, a duração conta, mas não decide sozinha. Entre os sinais de exploração profissional, o Informativo 889 cita a ausência de quantidade mínima de diárias, e manda olhar o conjunto em cada caso. A estadia longa não dispensa a leitura da convenção.

A própria lei dá a lista: lazer, cursos, tratamento de saúde e obra no próprio imóvel, além de outros fatos com prazo para acabar. Na prática, cabe aí quem chega para um trabalho novo, acompanha um tratamento longe de casa ou reforma a casa onde mora.

Em Curitiba, os motores da procura por apartamento mobiliado por um a três meses são visíveis, mas nenhuma fonte pública os mede. Na saúde, o Hospital Pequeno Príncipe tem 369 leitos e fez 258 mil atendimentos ambulatoriais em 2025 (Bem Paraná). Na indústria, a Volvo tem 4.200 funcionários diretos na Cidade Industrial (Volvo, dez/2025). A Renault tinha mais de 5 mil em São José dos Pinhais, na Região Metropolitana (Band, dez/2023).

Há também quem está se mudando. Num texto de assessoria publicado pelo Bem Paraná (mai/2026), a CEO de uma plataforma curitibana de locação disse que cerca de 60% dos clientes conseguiram trabalho e precisam de tempo para se estabelecer ou passaram em concurso, além de estrangeiros em intercâmbio ou a trabalho. É depoimento de uma empresa, não estatística.

No Airbnb, no mundo, estadias de 28 dias ou mais foram 17% das noites reservadas no 1º trimestre de 2024, segundo a carta da empresa aos acionistas. Um ano antes, eram 18%. É uma fatia grande, mas não em alta.

Nas praças, o indicador público é indireto: a fatia de anúncios que exige mínimo de 30 noites. Ele mistura quem quer hóspede mensal com quem só fechou a agenda. Em Curitiba, as bases divergem. Pela AirDNA, que soma Airbnb, Vrbo e Booking, são 56,7% (set/2026). Pela AirROI, que olha só o Airbnb, 24,6% (ago/2025 a jul/2026). Leia como faixa.

Não encontramos base pública que separe receita e ocupação das estadias de 30 a 90 dias. Quem promete quanto o mid stay rende numa praça está estimando.

Porque a procura de turismo cai a menos da metade. Em Bombinhas, a ocupação média cai de 45,5% no pico (janeiro, fevereiro e dezembro) para 18,8% na baixa (junho, agosto e setembro), segundo a AirROI (ago/2025 a jul/2026). Em Guaratuba, de 39,2% para 15,0%. Um hóspede de 30 a 90 dias preenche esses meses.

Em Curitiba, a lógica é outra. No Market Score da AirDNA, a cidade tem nota 96 de 100 em sazonalidade, em que nota alta indica demanda estável (set/2026). Lá, a estadia longa responde a quem chega para trabalhar ou se tratar, não a um inverno vazio.

Não há tabela de referência. Num artigo sobre Florianópolis, o blog de uma gestora (Stayluvi, 30/05/2026) cita em torno de 15% a 20% para estadias médias, contra 20% a 30% na temporada curta e 8% a 12% no aluguel mensal. É fonte comercial, sem metodologia, e não diz sobre que base a taxa das estadias médias incide.

Compare sempre a base: taxa sobre o bruto pago pelo hóspede e taxa sobre o líquido da reserva dão números diferentes para o mesmo serviço. Na gestão de temporada que a Antológica faz em parceria com a Super Vou, administradora de Airbnb de Curitiba, a comissão é por desempenho: sai do que cada reserva rende, e mês sem reserva não tem comissão. O percentual fica dentro da média do mercado e é apresentado na conversa.

A conta é de comparação: o que uma estadia longa paga no período contra a soma esperada das curtas nas mesmas datas, descontadas as taxas e as limpezas de cada troca. Sem base pública que separe esses números, ela se faz com o histórico do próprio imóvel. Alguns sinais ajudam a decidir:

Não como produto à parte. Se o anúncio no Airbnb de um imóvel pode aceitar reservas mais longas, dentro dos 90 dias da temporada, é conversa caso a caso com o dono antes de o imóvel entrar na operação. A gestão atende Curitiba, Guaratuba e o litoral do Paraná, Bombinhas e Itapema.

O resto não muda. Antes de colocar o imóvel na operação, a Antológica confere a convenção e as atas do condomínio. A Super Vou cuida do check-in, da limpeza a cada troca, da lavanderia e do enxoval e da manutenção.

No painel do proprietário, a reserva entra no rendimento do mês em que termina: a receita de uma estadia de 60 noites aparece inteira no mês do check-out, e o valor já reservado para os próximos meses fica visível antes. Abrir o calendário para estadias longas não cria demanda por si só.