Gestão de Airbnb e aluguel por temporada em Bombinhas

Depende da base, porque as três mais usadas medem coisas diferentes. Na AirDNA, nos 12 meses até set/2026, a receita média por anúncio em Bombinhas foi de US$ 14 mil, a maior entre as oito praças do litoral de SC e do PR que comparamos.

A AirDNA soma Airbnb, Vrbo e Booking.com e mede a ocupação sobre as noites disponíveis. A AirROI olha só o Airbnb e inclui muitos anúncios pouco disponíveis, por isso a ocupação dela sai mais baixa. A Airbtics conta só anúncios com reserva nos últimos 12 meses. São retratos do mercado, não expectativa para um imóvel.

A oferta cresceu: pela AirROI, o número de anúncios subiu 38,9% em 12 meses, e o indicador de receita da plataforma recuou 9,0%. Na Airbtics, com outra janela (fev/2025 a jan/2026), a receita típica subiu 33,4%. A direção da receita depende da base; a da oferta, na AirROI, é clara.

A alta vai de dezembro a fevereiro. Pela AirROI (ago/2025 a jul/2026), a receita média em Bombinhas foi de US$ 2.157 por mês no pico, com 45,5% de ocupação, e de US$ 472 por mês na baixa (junho, agosto e setembro), com 18,8%. A razão de 4,57 vezes é a maior entre as oito praças do litoral que comparamos (cálculo nosso).

Na baixa, muitos anfitriões passam a alugar por mês. No retrato da AirROI com dados até 31/07/2026, em pleno inverno, 59,6% dos anúncios de Bombinhas (3.528) exigiam estadia mínima de 30 noites ou mais, a maior fatia entre as praças. Parte disso é estratégia de estadia mensal, parte é bloqueio do próprio dono.

Estadias de 30 a 90 dias cabem na locação por temporada, que a Lei 8.245/1991 (art. 48) limita a 90 dias. O cuidado é o prazo: se o hóspede fica mais de 30 dias além do combinado sem oposição, a locação passa a valer por tempo indeterminado (art. 50).

Do verão. Segundo a NSC, Bombinhas, com cerca de 25 mil habitantes, recebeu 2,3 milhões de pessoas na temporada 2024/25; a matéria não informa a fonte original do número.

Para o perfil do turista, a referência é a pesquisa da Fecomércio SC sobre o verão 2026 no litoral catarinense: 40,2% dos turistas ficaram em imóvel alugado, o tipo de hospedagem mais usado (o hotel ficou com 32,9%), e plataformas como Airbnb e Booking responderam por 50,6% das locações por temporada. Os estrangeiros foram 36,5% do público, acima dos 35,2% de 2025.

Ressalva: a Fecomércio ouviu turistas em São Francisco do Sul, Balneário Camboriú, Florianópolis, Imbituba e Laguna, não em Bombinhas, e descreve o litoral, não a cidade. Na mesma pesquisa, 43,8% dos empresários acharam o movimento do verão 2026 abaixo do esperado.

Os dados apontam para a vista para o mar. Na AirROI (ago/2025 a jul/2026), os anúncios de Bombinhas que informam vista para o mar, 5,8% do total, faturaram em média US$ 14.087 no ano, contra US$ 6.952 dos demais. É correlação, não causa: a vista costuma andar junto com localização e tamanho.

A distância entre o topo e o anúncio típico é grande. Na mesma base, os 10% de maior receita faturam US$ 2.238 ou mais por mês, e a mediana, US$ 748 (2,99 vezes; cálculo nosso). O número mostra a diferença dentro da mesma cidade; não é promessa de levar um imóvel ao topo.

Bombinhas cobra a Taxa de Preservação Ambiental (TPA) dos veículos que entram na cidade entre 15 de novembro e 15 de abril, pela Lei Complementar 185/2013: é o período da alta temporada. Em 2026, segundo a NSC, a taxa ficou em R$ 40 por carro, R$ 5 por moto e até R$ 200 por ônibus, a cada entrada. Não confirmamos o valor da temporada 2026/27.

A lei isenta os veículos de quem comprova cadastro imobiliário predial no município, em nome próprio ou um veículo em nome de terceiros, com cadastro prévio. O hóspede que chega de carro paga, e precisa saber disso antes de chegar.

A cobrança segue válida: em mar/2026, a 2ª Turma do STF manteve a TPA ao negar um recurso, sem julgar o mérito, segundo a NSC.

Pode, e a tendência do STJ é restritiva. Em 07/05/2026, a Segunda Seção do STJ decidiu (REsp 2.121.055-MG) que, em condomínio residencial, a exploração reiterada ou profissional de estadias curtas exige mudar a destinação, com aprovação de 2/3 dos condôminos; a simples oferta numa plataforma não basta para isso. O Tema 1.443, que vai fixar a regra para o país, foi afetado em 01/06/2026 (divulgado pelo STJ em 17/09/2026) e seguia sem julgamento em 15/10/2026. Os processos sobre o tema estão suspensos; um dos dois recursos vem de Santa Catarina.

Por isso, antes de colocar um imóvel na operação, a Antológica confere a convenção e as atas do condomínio. O guia sobre condomínio e Airbnb detalha as decisões.

A receita passa por uma ordem fixa antes de chegar a você: o hóspede paga a estadia e a taxa de limpeza; a plataforma desconta a taxa dela; sai o custo da limpeza de cada troca; depois, a comissão da gestão, que é por desempenho; o que fica é o líquido do dono. Mês sem reserva não tem comissão, e o percentual, dentro da média do mercado, é apresentado na conversa, com a conta do seu imóvel.

O Airbnb cobra dos anfitriões no Brasil uma taxa única de 16% (Central de Ajuda, lida em 14/10/2026). No extrato real que analisamos, de um studio em Curitiba com 5 reservas em out/2026, o desconto da plataforma foi de cerca de 18,2% sobre a estadia mais a limpeza cobrada.

Para o seu imóvel, o simulador da página de gestão de Airbnb da Antológica faz a conta com as premissas que você definir. É um cenário com os seus números, não previsão nem promessa de renda.

Porque a disputa já é profissional. Segundo a AirROI (ago/2025 a jul/2026), 22,8% dos anúncios de Bombinhas têm gestão profissional, a maior fatia entre as oito praças que comparamos. A Airbtics estimou, em jun/2026, 31 gestoras com 931 anúncios na cidade, a maioria imobiliárias locais.

Com o verão valendo mais de quatro vezes a baixa, o ano se decide no preço ajustado dia a dia e no plano para os meses fracos. É trabalho diário, difícil de fazer à distância. Com a Super Vou, a Antológica também atende Itapema, Curitiba e o litoral do Paraná, com o mesmo painel por imóvel.

A gestão é uma parceria entre a Antológica e a Super Vou, que já trabalha em Bombinhas. A Super Vou é Superhost no Airbnb, com nota média 4,81 em 4.512 avaliações (perfil lido em 06/11/2026). Porto Belo, vizinha de Bombinhas, é sob consulta: a Super Vou avalia o imóvel caso a caso.

Antes de colocar o imóvel na operação, a Antológica confere a convenção e as atas do condomínio. Depois, você acompanha tudo num painel online: ocupação do mês, rendimento líquido, extrato por reserva e o valor já reservado para os próximos meses. O dia a dia fica com a Super Vou: