Gestão de Airbnb e aluguel por temporada em Itapema

Depende da base de dados. Três plataformas medem o aluguel por temporada em Itapema, com janelas, moedas e critérios diferentes, e os números não se comparam coluna a coluna.

A AirDNA soma as principais plataformas sem duplicar o imóvel. A AirROI lê só o Airbnb e faz a média por anúncio ativo, inclusive os abertos só parte do ano, o que puxa ocupação e receita para baixo. A Airbtics publica em reais.

Nenhum desses números é expectativa para um imóvel específico: eles descrevem o mercado. E a distância entre o típico e o topo é grande. Segundo a AirROI, entre ago/2025 e jul/2026 os 10% de anúncios do topo faturaram US$ 2.250 ou mais por mês; o anúncio mediano, US$ 841.

Pela AirROI, sim. Entre ago/2025 e jul/2026, a oferta de anúncios em Itapema cresceu 71,3% em 12 meses, e o indicador de receita da plataforma caiu 12,7%.

A Airbtics mostra outro retrato: de fev/2025 a jan/2026, a receita em Itapema subiu 20,1% em um ano. As janelas e a forma de contar anúncios são diferentes, então nenhuma das duas vira tendência sozinha. Com fontes divergindo assim, o prudente é não contar com alta de receita por imóvel.

O mercado já tem operação em escala. Pela AirROI, a maior gestora da cidade administrava 214 anúncios no período. E há prédios com dezenas de unidades na temporada: uma gestora declara, na própria página comercial, cuidar de 76 das 150 unidades de um empreendimento em Itapema (dado autodeclarado, lido em 14/10/2026). Para quem tem várias unidades num prédio, operar em volume é possível, e a convenção do condomínio é o primeiro ponto a conferir.

Em dezembro, janeiro e fevereiro. Segundo a AirROI (ago/2025 a jul/2026), nesses três meses o anúncio médio de Itapema faturou US$ 2.115 por mês, com 45,2% de ocupação. Na baixa (junho, agosto e setembro), foram US$ 515 por mês e 21,5%.

A receita mensal do pico foi cerca de 4,1 vezes a da baixa (cálculo nosso sobre os números da AirROI). Boa parte do ano se decide em três meses, e o preço de cada data do verão pesa muito.

A pesquisa de verão da Fecomércio SC não incluiu Itapema. Nas cidades que ela ouviu no litoral catarinense, 40,2% dos turistas ficaram em imóvel alugado no verão 2026, o tipo de hospedagem mais usado.

Itapema é praça de imóvel grande. Segundo a AirROI (ago/2025 a jul/2026), o tamanho mais comum de anúncio é o de 3 quartos (37,5%), e 46,5% dos anúncios têm 3 quartos ou mais.

A vista para o mar acompanha receita maior. Na AirROI, anúncios com vista faturaram em média US$ 13.159 no período, contra US$ 6.917 dos sem vista: 90,2% a mais. É correlação, não causa: a vista costuma vir junto com metragem maior e localização mais disputada. O número mostra o perfil que lidera a receita, não quanto um imóvel específico vai faturar.

Depende do que você espera do imóvel. Segundo o FipeZAP, o m² anunciado em Itapema custava R$ 15.340 em set/2026, atrás só de Vitória (R$ 15.905) e de Balneário Camboriú (R$ 15.369) entre as 56 cidades do índice. Em 12 meses, subiu 4,37%, menos que os 5,51% do índice nacional.

Com o imóvel caro, a receita de temporada pesa pouco sobre o preço pago. A Airbtics põe o rendimento do aluguel por temporada em Itapema entre os 46% piores do país (fev/2025 a jan/2026). O índice de aluguel residencial do FipeZAP não cobre Itapema, então não há comparação oficial com o aluguel de longo prazo.

A tese honesta aqui é a de um patrimônio caro que gera receita e é bem cuidado, não a de rentabilidade alta.

A receita passa por uma ordem fixa antes de chegar a você: o hóspede paga a estadia e a taxa de limpeza; a plataforma desconta a taxa dela; sai o custo da limpeza de cada troca; depois, a comissão da gestão, que é por desempenho; o que fica é o líquido do dono. Mês sem reserva não tem comissão, e o percentual, dentro da média do mercado, é apresentado na conversa, com a conta do seu imóvel.

O Airbnb publica taxa única de 16% para anfitriões no Brasil. No extrato real que analisamos, de um studio em Curitiba com cinco reservas em out/2026, a dedução da plataforma foi de cerca de 18,2% sobre a estadia mais a limpeza cobrada.

Para ver a sua conta, use o simulador na página principal de gestão de Airbnb: você escolhe a praça e ajusta diária e ocupação, e ele mostra o rendimento líquido do mês, já descontadas a plataforma, a limpeza e a comissão. É um cenário com as suas premissas, não previsão nem promessa de renda.

Ao comparar ofertas, confira a base de cálculo. Um blog de imobiliária de Itapema, sem data, fala em 15% a 25% da receita para a gestão terceirizada na cidade; percentual sobre o bruto não é o mesmo que sobre o líquido. E, se no ano anterior você recebeu mais de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) com o aluguel de mais de 3 imóveis distintos, a reforma tributária (LC 214/2025, art. 251) pode fazer de você contribuinte de IBS e CBS.

Pode, e esse é hoje o principal risco jurídico da temporada em prédio. Segundo o Informativo 889 do STJ, sobre o REsp 2.121.055 (julgado em 07/05/2026), a exploração reiterada ou profissional de curta estadia descaracteriza a destinação residencial, e mudar a destinação exige 2/3 dos condôminos; a simples oferta numa plataforma não basta para isso. O ponto não está pacificado: o Tema 1.443 do STJ, afetado em 01/06/2026 e divulgado em 17/09/2026, tem um recurso vindo de Santa Catarina, suspendeu os processos sobre a questão no país e seguia sem julgamento em 15/10/2026. Por isso a Antológica confere a convenção e as atas antes de colocar um imóvel na operação. O guia sobre condomínio e Airbnb, em "Continue a leitura", detalha as decisões.

Porque o mercado ainda é de anfitrião individual e a disputa cresceu. Pela AirROI (ago/2025 a jul/2026), só 11,2% dos anúncios de Itapema têm gestão profissional, numa cidade em que a oferta cresceu 71,3% em 12 meses.

Três coisas pesam aqui. O verão concentra a receita, então cada diária de dezembro a fevereiro precisa do preço certo. Imóveis de 3 quartos ou mais recebem grupos maiores, e a troca entre hóspedes pede limpeza, enxoval e conferência no mesmo dia. E o dono que mora em outra cidade depende de alguém no local para manutenção e imprevistos. Gestão não é promessa de pôr o imóvel no topo: é execução constante nesses pontos.

Itapema é praça atendida. A gestão é uma parceria: a Super Vou executa o dia a dia no local, e é com ela que você fala; a Antológica confere a convenção e as atas do condomínio. A Super Vou é Superhost no Airbnb, com nota média 4,81 em 4.512 avaliações (perfil lido em 06/11/2026).

Você acompanha tudo num painel online: ocupação do mês, rendimento líquido, quem está hospedado agora, calendário com a diária de cada dia, extrato por reserva e o valor já reservado para os próximos meses.