Condomínio pode proibir Airbnb? O que o STJ decidiu em 2026

Em 07/05/2026, a Segunda Seção do STJ, que reúne as duas turmas de direito privado (a 3ª e a 4ª), julgou o REsp 2.121.055-MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi. Por maioria, decidiu que usar um apartamento de condomínio residencial para estadias curtas, com exploração econômica reiterada ou profissional, muda a destinação da unidade, e mudar a destinação depende de 2/3 dos condôminos. A decisão uniformiza o entendimento do tribunal.

O Informativo de Jurisprudência 889, de 19/05/2026, que é o resumo oficial do julgado, traz a regra: “A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a sua destinação residencial”.

“Atípico” porque, para o STJ, essas estadias não são exatamente locação por temporada (Lei 8.245/1991) nem hospedagem de hotel. No caso julgado, a convenção não falava em Airbnb nem em temporada: dizia só que as unidades não podiam ser usadas para pensões, hotéis ou “qualquer utilização que não seja estritamente residencial”. A dona do apartamento foi à Justiça para alugar sem aprovação da assembleia. Perdeu no Tribunal de Justiça de Minas Gerais, e o STJ manteve a decisão.

A linha é coerente desde 2021. As duas turmas de direito privado já admitiam que o prédio residencial barrasse a locação curta por plataforma, e a 4ª Turma registrou o outro lado: “a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel”. Em 2026, a Segunda Seção uniformizou o ponto e deixou claro o quórum. Falta a tese em recurso repetitivo.

Não é a plataforma. Segundo o Informativo 889, “a mera disponibilização do imóvel por plataformas digitais não descaracteriza a natureza residencial do imóvel”. Cumpridos os requisitos formais, um condômino pode alugar o apartamento por temporada usando o Airbnb.

O que pesa é o jeito de explorar. O STJ dá exemplos do que evidencia finalidade comercial (lista abaixo) e manda olhar o conjunto em cada caso concreto. No caso de 2026, a frequência e a habitualidade da oferta, com poucas diárias por estadia, levaram o tribunal a ver exploração econômica.

A consequência prática precisa ser dita com todas as letras. Na nossa leitura, uma operação profissional de temporada, com calendário cheio, limpeza a cada troca, enxoval e check-in, reúne vários desses sinais. Ter gestora não torna o uso residencial. A pergunta que decide é o que a convenção daquele prédio permite.

Peça os três documentos ao síndico ou à administradora do condomínio antes de assinar a compra ou publicar o anúncio. A convenção é a regra do prédio, o regimento organiza o dia a dia e as atas mostram o que a assembleia já decidiu.

Na convenção, veja também o registro. Para valer contra terceiros, ela precisa estar registrada no Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil). Entre os condôminos, a convenção aprovada vale mesmo sem registro, como lembra a Súmula 260 do STJ, citada no Informativo 889.

O Código Civil obriga cada condômino a dar à unidade a mesma destinação do prédio e a não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos vizinhos (art. 1.336, IV). Quem descumpre paga a multa prevista na convenção, limitada a cinco vezes o valor da contribuição mensal, sem prejuízo das perdas e danos (art. 1.336, §2º). Se a convenção não prevê a multa, a assembleia decide a cobrança por, no mínimo, 2/3 dos condôminos restantes.

Conta simples: com condomínio de R$ 2.000 por mês, o teto dessa multa é R$ 10.000. Para quem opera, a multa não é o único custo. Uma proibição no meio da temporada significa cancelar reservas já vendidas, e uma ação judicial sobre esse ponto pode ficar suspensa até o Tema 1.443.

O STJ escolheu dois recursos para fixar uma tese no rito dos repetitivos: o REsp 2.272.537/SC, vindo do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, e o REsp 2.272.536/SP, ambos relatados pelo ministro Raul Araújo. A afetação foi feita em sessão eletrônica de 20 a 26/05/2026, com data de 01/06/2026; a notícia do STJ que a divulgou é de 16–17/09/2026. Em 15/10/2026, o tema seguia sem julgamento.

A pergunta, nas palavras do tribunal: “Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período”, por plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa.

Enquanto isso, estão suspensos em todo o país os processos, individuais ou coletivos, sobre essa mesma questão. Ao propor a afetação, o relator lembrou que a Segunda Seção já tinha consolidado, no REsp 2.121.055, que a destinação residencial basta, sem vedação expressa. Quando sair, a tese terá de ser observada por juízes e tribunais (art. 927, III, do Código de Processo Civil).

Na nossa leitura, não dependem do Tema 1.443 o quórum de 2/3 para mudar a destinação, que está na lei, e os prédios cuja convenção já proíbe ou já autoriza a curta estadia de forma expressa.

No Congresso há projetos sobre o assunto, nenhum aprovado. A reforma do Código Civil (PL 4/2025, em tramitação no Senado) propõe que a “hospedagem atípica” em condomínio residencial dependa de autorização expressa na convenção ou de deliberação da assembleia. Na Câmara, o PL 1337/2025 quer disciplinar a hospedagem de alta rotatividade em condomínios residenciais e aguarda relator na CCJ desde 10/02/2026.

O critério do STJ é a exploração reiterada ou profissional. Na nossa leitura, escala é justamente isso: várias unidades no mesmo prédio, no calendário o ano todo, com limpeza e troca de enxoval a cada hóspede, é o retrato mais próximo da lista do Informativo 889, e quanto maior a carteira dentro de um prédio, menor a chance de o uso ser visto como residencial.

O risco também se concentra: uma decisão de assembleia ou uma ação do condomínio atinge todas as unidades daquele prédio de uma vez. Para quem monta carteira, a convenção vira critério de compra prédio a prédio.

Se a convenção não autoriza, o caminho previsto em lei é a assembleia: aprovação por 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil), registrada em ata. Sem isso, a operação fica exposta à multa e a uma ação do condomínio.

A escala também muda a conta de impostos. Pela LC 214/2025, a pessoa física com receita de locação acima de R$ 240 mil no ano anterior (valor corrigido pelo IPCA) e mais de 3 imóveis passa a ser contribuinte de IBS e CBS. O guia da reforma tributária trata disso.

Até 15/10/2026, não localizamos lei municipal em vigor sobre aluguel por temporada em Curitiba. Para o condomínio, valem o Código Civil, a convenção do prédio e o entendimento do STJ.

Há um projeto na Câmara Municipal, o PL 005.00646.2025. Ele prevê cadastro municipal do imóvel (endereço, matrícula do IPTU e número máximo de hóspedes), retenção do ISS pelas plataformas e registro no Cadastur para exploração empresarial ou gestão de mais de três unidades. A matéria da Câmara fala em oferta “por até 120 dias ao ano”, sem deixar claro se é um teto anual. Em 18/11/2025, a Comissão de Constituição e Justiça devolveu o texto ao autor para adequações, com prazo de 60 dias sob pena de arquivamento. Não localizamos aprovação depois disso.

Um projeto anterior foi arquivado pela mesma comissão em 28/05/2024, por inconstitucionalidade formal: para a comissão, o tema é direito civil, de competência privativa da União.

Antes de pôr um imóvel na operação de temporada, a Antológica confere a convenção, o regimento interno e as atas do condomínio. A mesma leitura entra antes de recomendarmos a compra de um imóvel para temporada, porque a convenção é parte do que se compra.

Se a leitura mostra que o prédio não permite a curta estadia profissional, ou que há disputa aberta, você sabe disso antes do primeiro anúncio, e não pela primeira multa.

A gestão de temporada é feita em parceria com a Super Vou, administradora de Airbnb de Curitiba, que cuida do imóvel no dia a dia; a leitura do condomínio fica com a Antológica.