Comprar una propiedad en Brasil siendo argentino

El CPF desde la Argentina

El CPF es obligatorio para comprar: va en la escritura y en la matrícula del inmueble. Desde el exterior se pide en persona en un consulado de Brasil, con turno por e-Consular, y es gratis. Brasil tiene consulados en Buenos Aires, Córdoba, Mendoza, Paso de los Libres y Puerto Iguazú, y cada uno atiende su zona (Buenos Aires: CABA, la provincia de Buenos Aires, Santa Fe, Entre Ríos, la Patagonia y el NEA, entre otras).

En Buenos Aires se completa la ficha del CPF en el sitio de la Receita Federal, se pide turno «CPF - Extranjero» en e-Consular y se va con los originales. Córdoba y Mendoza aceptan DNI o pasaporte.

Documento: la regla de la Receita Federal es el pasaporte, pero hasta el 31/12/2026 acepta el documento de identidad del Mercosur y asociados, como el DNI (IN RFB 2.172/2024, art. 32-A). Después, salvo prórroga, vale el pasaporte. Cada año, desde los 16 años, hay que actualizar los datos del CPF en la app de la Receita, con foto del pasaporte (art. 23-A).

Vivir en Brasil: la residencia del Mercosur, sin invertir

Por el Acuerdo de Residencia del Mercosur (Decreto 6.975/2009), un argentino puede obtener una residencia temporal de hasta 2 años, pedida en un consulado de Brasil antes de viajar o ante la Policía Federal ya en Brasil, con pasaporte o cédula, partida de nacimiento y certificado de antecedentes penales (arts. 3 y 4).

Esa residencia puede transformarse en permanente si se pide en los 90 días anteriores a su vencimiento, probando medios de vida lícitos (art. 5). La Policía Federal cobra R$ 168,13 por el pedido y R$ 204,77 por la cédula migratoria (CRNM). No hace falta comprar un inmueble para vivir en Brasil: la residencia por inversión de R$ 1 millón es para otras nacionalidades.

Impuestos: en Brasil y en la Argentina

En Brasil, como no residente, el alquiler tributa el 15% retenido en la fuente (25% para residentes de paraísos fiscales) y la ganancia al vender tributa del 15% al 22,5%, retenida por el comprador. Al comprar paga el ITBI (2,7% en Curitiba) y los gastos de escritura y registro.

Brasil y la Argentina tienen un convenio para evitar la doble imposición sobre la renta, vigente desde 1982 (Decreto 87.976/1982) y modificado por el Protocolo de Mendoza, vigente desde 2018 (Decreto 9.482/2018). Su objetivo es que no pague dos veces el mismo impuesto; cómo se aplica a su caso lo confirma su contador.

• Bienes Personales: según ARCA, los residentes en la Argentina lo pagan por sus bienes en el país y en el exterior, y los inmuebles en el exterior están alcanzados (Ley 23.966).
• Ganancias: los residentes tributan por lo que ganan en el país y en el exterior, como el alquiler o la ganancia al vender, y pueden computar el impuesto análogo pagado afuera, hasta el límite de la ley.

Enviar el dinero

Según el texto ordenado de Exterior y Cambios del BCRA, una persona humana residente puede comprar dólares con débito en su cuenta y recibirlos en una cuenta propia en el país o en el exterior, y transferir dólares de su cuenta local a una cuenta propia en el exterior, con la declaración jurada de no operar ciertos títulos por 90 días.

La compra de divisas con el código de inversiones en inmuebles en el exterior (A02) sigue limitada a USD 200 por mes sin conformidad previa del BCRA. Antes de enviar el dinero, defina el camino con su banco.

Vuelos desde la Argentina a Curitiba

Aerolíneas Argentinas vuela directo Aeroparque–Curitiba, con cerca de 4 frecuencias semanales registradas para noviembre y diciembre de 2026 (ANAC).