Enviar dinero a Brasil para comprar una propiedad, y sacarlo después

Cómo entra el dinero

El cambio de moneda solo puede hacerse por una institución autorizada por el Banco Central de Brasil, que identifica a quien envía y a quien recibe (Ley 14.286/2021, arts. 3 y 14). Solo queda fuera un cambio ocasional de hasta US$ 500 en efectivo entre personas (art. 19). El Banco Central describe tres formas en que un no residente puede pagar un inmueble:

1. Una orden de pago desde el exterior al vendedor, que cierra el cambio en Brasil.
2. Reales de una cuenta de no residente en Brasil.
3. Una transferencia a su apoderado (procurador) en Brasil, que cierra el cambio en su nombre.

La finalidad del cambio: código 46215

El cliente informa al banco la finalidad del cambio, eligiendo un código de las listas del Banco Central (Resolución BCB 277/2022, art. 4). Por encima de US$ 50.000, el código de compra y venta de inmuebles es 46215 (Anexo IV). La lista para montos menores (Anexo III) no tiene código propio de inmuebles; pregunte al banco cuál usará.

Algunas guías citan otros códigos para esta finalidad; el 46215 es el de la tabla vigente (Resolución BCB 277/2022, Anexo IV, con la redacción de la Resolución BCB 337/2023).

¿Hay que registrarse en el Banco Central? No, si es una persona

Muchas guías dicen que el comprador extranjero debe registrar la compra en el Banco Central. Esas normas (el antiguo RDE-IED) fueron revocadas por la Resolución BCB 278/2022. El registro actual de inversión extranjera directa (SCE-IED) es para participaciones en empresas brasileñas, y quien declara es la empresa brasileña que recibe la inversión; el umbral de US$ 100.000 vale para ese caso.

Para una persona que compra un inmueble a su nombre, el contrato de cambio en el banco es el registro. Por ley, el inmueble es capital extranjero en Brasil, con el mismo tratamiento jurídico que el capital nacional (Ley 14.286/2021, arts. 8 y 9).

Cuánto cuesta el cambio: IOF y la tasa efectiva total

• IOF sobre el cambio de entrada: 0,38%. No hay alícuota propia para inmuebles, así que se aplica la regla general de entradas (Decreto 6.306/2007, art. 15-B, con la redacción de 2025). Los decretos del IOF de 2025 fueron cuestionados en el Congreso y en el Supremo Tribunal; confirme la alícuota en la cotización de su banco.
• El tipo de cambio y las comisiones del banco. La tasa efectiva total (VET: tipo de cambio, impuestos y comisiones) debe informarse antes de la operación solo hasta US$ 100.000; por encima, pídala (Resolución BCB 277/2022, art. 18).
• Su banco en el exterior también puede cobrar por la transferencia.

El CPF

Quien vive en el exterior y hace una operación inmobiliaria en Brasil, o tiene un inmueble aquí, debe tener CPF (Instrucción Normativa RFB 2.172/2024, art. 4). Va en la escritura y en las órdenes de pago cuando después envíe dinero al exterior (Resolución BCB 277/2022, art. 13).

Al vender: el impuesto y la repatriación

• La ganancia es el precio de venta menos su costo de adquisición. Si no puede probar el costo, vale cero: guarde el contrato de cambio, la escritura, el registro y los comprobantes de impuestos.
• El comprador retiene el impuesto y lo paga en la fecha de la venta; si el comprador también vive en el exterior, lo hace su apoderado en Brasil (Ley 10.833/2003, art. 26).
• El dinero sale por una institución autorizada. La alícuota general del IOF para salidas es del 3,5%, sin alícuota propia para la venta de inmuebles; confírmela con el banco. El banco decide qué documentos pide (Resolución BCB 277/2022, art. 7).