Comprar en pozo en Brasil siendo extranjero

Qué revisar antes de firmar

• El registro del memorial de incorporación en el registro de la propiedad. La desarrolladora solo puede vender unidades después de él (Ley 4.591/1964, art. 32), y el número de registro y la oficina deben figurar en los anuncios, propuestas y contrato (art. 32, § 3).
• El cuadro resumen al comienzo del contrato (quadro-resumo): precio y forma de pago, índice de ajuste de las cuotas, consecuencias de la cancelación, derecho de arrepentimiento, número de registro y plazo del certificado de final de obra (habite-se) (art. 35-A).
• Si la obra está bajo el régimen de patrimonio de afectación, que se ve en la matrícula del terreno.

Patrimonio de afectación: la obra separada de las deudas de la desarrolladora

Con el patrimonio de afectación, el terreno y la obra quedan separados de los demás bienes de la desarrolladora y solo responden por las deudas de ese emprendimiento (Ley 4.591/1964, art. 31-A, § 1). Si la desarrolladora quiebra, la obra afectada no entra en la quiebra (art. 31-F).

El régimen es opcional: lo decide la desarrolladora (art. 31-A). Existe desde que se anota en la matrícula del terreno (art. 31-B); pida la matrícula actualizada antes de firmar.

Ajuste del precio durante la obra (INCC)

Las cuotas pagadas durante la obra suelen ajustarse por el INCC, un índice del costo de la construcción que publica la FGV. Ninguna ley obliga a usar el INCC: el contrato debe decir qué índice se aplica (art. 35-A), y la Ley 10.931/2004 (art. 46) admite el ajuste mensual por un índice sectorial o general en contratos de 36 meses o más.

Como referencia, el INCC-M subió 0,35% en octubre de 2026 y 6,75% en los 12 meses anteriores (FGV IBRE, publicado el 27 de octubre de 2026).

Si la entrega se atrasa

• Un atraso de hasta 180 días corridos después de la fecha del contrato no permite rescindir ni cobrar multa, si esa tolerancia está clara en el contrato (Ley 4.591/1964, art. 43-A).
• Pasados los 180 días, el comprador al día puede rescindir y recibir todo lo pagado más la multa del contrato, ajustado, en hasta 60 días (art. 43-A, § 1).
• O esperar la entrega y recibir el 1% de lo pagado por cada mes de atraso después de los 180 días; no se suma a la multa de la rescisión (art. 43-A, §§ 2 y 3).

Si quiere cancelar (distrato)

Derecho de arrepentimiento: un contrato firmado en un stand de ventas o fuera de la sede de la desarrolladora se puede deshacer en 7 días con devolución total, incluida la comisión. La prueba es una carta certificada con aviso de recibo (art. 67-A, §§ 10 a 12).

En la entrega: habite-se, registro e ITBI

• Después del habite-se, la desarrolladora debe anotar la construcción en la matrícula, y responde por los perjuicios si se demora (Ley 4.591/1964, art. 44).
• Cada unidad puede tener su propia matrícula desde el registro del emprendimiento; hasta que se anota la construcción, los actos se hacen en la matrícula de origen y se repiten en las de las unidades (Ley 6.015/1973, art. 237-A).
• En Curitiba, el impuesto a la transmisión (ITBI) es del 2,7% del precio de la escritura o del contrato de financiación, salvo que sea menor que el valor de referencia de la Municipalidad (Ley Complementaria 108/2017). Cuándo vence en una compra en pozo depende de cómo se formaliza la transmisión; lo revisamos en cada contrato.

En pozo y en construcción en Curitiba

Desarrollos de nuestro catálogo en prelanzamiento, lanzamiento o en construcción, con la fecha de entrega prevista: