Comprar una propiedad en Brasil siendo uruguayo

El CPF desde el Uruguay

El CPF es obligatorio para comprar: va en la escritura y en la matrícula del inmueble. Desde el exterior se pide en persona en un consulado de Brasil, con turno por e-Consular, y es gratis. El Consulado General de Brasil en Montevideo atiende el CPF; los demás consulados atienden su zona, confirme en el sitio de cada uno.

En Montevideo se envían los documentos por e-Consular para validación y después llega un enlace para el turno presencial.

Documento: la regla de la Receita Federal es el pasaporte, pero hasta el 31/12/2026 acepta el documento de identidad del Mercosur y asociados, como la cédula uruguaya (IN RFB 2.172/2024, art. 32-A). Después, salvo prórroga, vale el pasaporte. Cada año, desde los 16 años, hay que actualizar los datos del CPF en la app de la Receita, con foto del pasaporte (art. 23-A).

Vivir en Brasil: residencia permanente directa, sin invertir

Por el acuerdo bilateral Brasil–Uruguay, vigente para Brasil desde el 28/04/2017 (Decreto 9.089/2017), un uruguayo puede obtener la residencia permanente directamente, sin pasar por la temporal (art. 2). Desde el Uruguay, la visa permanente se pide en el consulado por e-Consular y es gratis.

El acuerdo declara sin costo los trámites hasta la concesión de la residencia (art. 4): la Policía Federal exime la tasa del pedido, pero cobra R$ 204,77 por la cédula migratoria (CRNM). También vale el Acuerdo de Residencia del Mercosur. No hace falta comprar un inmueble para vivir en Brasil.

Impuestos: en Brasil y en el Uruguay

En Brasil, como no residente, el alquiler tributa el 15% retenido en la fuente (25% para residentes de paraísos fiscales) y la ganancia al vender tributa del 15% al 22,5%, retenida por el comprador. Al comprar paga el ITBI (2,7% en Curitiba) y los gastos de escritura y registro.

Brasil y el Uruguay tienen un convenio para eliminar la doble tributación sobre la renta, vigente desde el 21/07/2023 (Decreto 11.747/2023), que se aplica a los impuestos de los períodos que empiezan desde el 01/01/2024 (art. 31). Cómo se aplica a su caso lo confirma su contador.

• Desde el 01/01/2026, según la DGI, el IRPF grava a los residentes por los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos en el exterior, como el alquiler de un inmueble en Brasil, y por los incrementos patrimoniales, como la ganancia al venderlo (Ley 20.446).
• Es un cambio reciente: confirme con su contador la alícuota, la forma de cálculo y el crédito por el impuesto pagado en Brasil.

Enviar el dinero

No encontramos una norma del Banco Central del Uruguay que limite el envío de dinero de una persona para comprar un inmueble en el exterior. Del lado de Brasil, el dinero entra por un contrato de cambio en un banco autorizado; confirme con su banco el costo y los documentos.

Vuelos desde el Uruguay a Curitiba

No encontramos vuelo directo regular entre Montevideo y Curitiba en los datos de la ANAC de septiembre de 2026. Se puede conectar por São Paulo, a una hora de vuelo de Curitiba.