O que é memorial descritivo?

É o documento em que a incorporadora descreve os materiais e os itens que entrega em cada apartamento e nas áreas comuns: piso, bancadas, louças e metais, esquadrias, vidros, aquecimento, ar-condicionado e o resto. Ele integra o registro da incorporação e o contrato; é ele, e não o book de vendas, que diz o que a incorporadora se obriga a entregar.

O que costuma ficar por conta do comprador num apartamento novo de alto padrão?

Nos memoriais que lemos: 96% dos memoriais entregam só a infraestrutura do ar-condicionado: os aparelhos ficam por conta do comprador; 71% entregam as bancadas sem uma parte, quase sempre a da cozinha (tampo, cuba ou misturador); 66% deixam o piso dos dormitórios por conta do comprador; 56% preveem só a infraestrutura do aquecimento de água: o aquecedor fica com o comprador.

Apartamento mais caro tem memorial melhor?

Não necessariamente. Nos memoriais que lemos, o número de itens que ficam por conta do comprador é parecido em todas as faixas de preço; o que o preço compra a mais é metragem, suítes, vagas e lazer. O guia de valores da Antológica mostra isso faixa a faixa.

Como a Antológica classifica um memorial?

Cada um dos 18 itens da unidade é lido com a mesma régua: se vem pronto, se vem sem uma parte, se fica só a infraestrutura ou se fica por conta do comprador, e quanto o texto especifica (material, marca, dimensão). Disso sai uma nota de 0 a 100: a partir de 72 o memorial é Excelente, de 63 a 71 é Bom e abaixo de 63 é Essencial. Memorial que descreve menos de 14 itens não recebe leitura geral. O preço não entra na conta.

O memorial descritivo vale mais que o book de vendas?

Para saber o que vem no apartamento, sim. O book é peça de venda e mostra o decorado; o memorial é o documento que acompanha o registro da incorporação e o contrato. Quando os dois divergem, vale o memorial, e por isso vale lê-lo antes da proposta.

Memoriais descritivos · Curitiba

Memoriais descritivos dos imóveis de alto padrão em Curitiba

Levantamento da Antológica em 7 de novembro de 2026: lemos o memorial descritivo de 85 empreendimentos de alto padrão à venda em Curitiba e dizemos, item a item, o que vem pronto no apartamento e o que fica por conta do comprador. Na leitura geral, 18 são Excelente, 42 são Bom e 18 são Essencial; 7 descrevem pouco para uma leitura geral e aparecem só item a item.

Comparar memoriais Guia de valores por faixa de preço

Materiais especificados com marca e dimensão, itens de padrão superior (como piso aquecido, vidro acústico, mármore ou automação) e pouca coisa por conta do comprador depois da chave.

O essencial vem especificado e pronto, e alguns itens ficam por conta do comprador, como é comum no mercado (o aparelho de ar-condicionado e a bancada da cozinha são os casos mais frequentes).

Mais itens ficam por conta do comprador ou vêm descritos de forma mais genérica. Dá liberdade para personalizar o apartamento, e o orçamento depois da chave precisa prever isso.

O que aprendemos lendo 135 memoriais

O que costuma ficar por conta do comprador

96%
dos memoriais entregam só a infraestrutura do ar-condicionado: os aparelhos ficam por conta do comprador.
71%
entregam as bancadas sem uma parte, quase sempre a da cozinha (tampo, cuba ou misturador).
66%
deixam o piso dos dormitórios por conta do comprador.
56%
preveem só a infraestrutura do aquecimento de água: o aquecedor fica com o comprador.
0%
deixam esquadrias, vidros e porta de entrada por conta do comprador: isso sempre vem.
5
itens da unidade ficam total ou parcialmente por conta do comprador no memorial típico, de 18 que lemos.

Todos os memoriais

Em ordem alfabética. A lista não é ranking: a leitura fala do que o memorial promete entregar no apartamento, e localização, planta e preço pesam tanto quanto.

85 memoriais lidos

Metodologia

Como lemos um memorial

A curadoria da Antológica transcreve o memorial descritivo que a incorporadora fornece e lê, em todos, os mesmos 18 itens da unidade. Cada item ganha uma das leituras abaixo:

Vem prontoo item vem instalado e acabado.
Vem, menos uma partevem, mas uma parte fica de fora (o box, o tampo da cozinha).
Só a infraestruturaa instalação vem pronta e o aparelho fica com você.
Fica por sua contao memorial diz que o item não está incluso (contrapiso, por exemplo).

Além disso, o texto de cada item é lido pelo quanto especifica: material, marca e dimensão contam, e atributos como piso aquecido, vidro acústico, mármore, quartzo ou automação contam como padrão superior. Memorial que especifica protege mais quem compra: o que está escrito é o que a incorporadora deve entregar.

Disso sai uma nota de 0 a 100, ponderada pelo peso de cada item (piso, bancadas e esquadrias pesam mais que tomadas). A faixa é a leitura da nota: Excelente a partir de 72 (cerca do quarto de cima dos memoriais que lemos), Bom de 63 a 71 e Essencial abaixo de 63. Memorial que descreve menos de 14 dos 18 itens não recebe faixa: silêncio não é entrega boa nem ruim.

O que a leitura não diz: nada sobre localização, planta, preço, a qualidade da obra ou a reputação da incorporadora. E é a transcrição e a leitura da curadoria, não o texto integral do documento; não substitui o memorial registrado, a proposta nem o contrato. Leitura atualizada em 7 de novembro de 2026.

Os 18 itens que lemos em todo memorial

Acabamentos internos

Piso das áreas sociais · Piso dos dormitórios · Paredes e pintura · Forro e teto · Porta de entrada · Portas internas

Cozinha e banheiros

Bancadas · Louças e metais · Revestimento dos banheiros · Aquecimento de água · Infraestrutura da cozinha

Janelas, vidros e sacada

Esquadrias · Vidros · Sacada / varanda

Instalações e tecnologia

Ar-condicionado · Elétrica e USB · Automação e smart · Medição individualizada

Áreas comuns

Transcritas na página de cada memorial, sem leitura de entrega: piscina, academia e bem-estar, espaços sociais, kids e pet, segurança, sustentabilidade, elevadores, hall e fachada.

Perguntas frequentes

O que é memorial descritivo?: É o documento em que a incorporadora descreve os materiais e os itens que entrega em cada apartamento e nas áreas comuns: piso, bancadas, louças e metais, esquadrias, vidros, aquecimento, ar-condicionado e o resto. Ele integra o registro da incorporação e o contrato; é ele, e não o book de vendas, que diz o que a incorporadora se obriga a entregar.
O que costuma ficar por conta do comprador num apartamento novo de alto padrão?: Nos memoriais que lemos: 96% dos memoriais entregam só a infraestrutura do ar-condicionado: os aparelhos ficam por conta do comprador; 71% entregam as bancadas sem uma parte, quase sempre a da cozinha (tampo, cuba ou misturador); 66% deixam o piso dos dormitórios por conta do comprador; 56% preveem só a infraestrutura do aquecimento de água: o aquecedor fica com o comprador.
Apartamento mais caro tem memorial melhor?: Não necessariamente. Nos memoriais que lemos, o número de itens que ficam por conta do comprador é parecido em todas as faixas de preço; o que o preço compra a mais é metragem, suítes, vagas e lazer. O guia de valores da Antológica mostra isso faixa a faixa.
Como a Antológica classifica um memorial?: Cada um dos 18 itens da unidade é lido com a mesma régua: se vem pronto, se vem sem uma parte, se fica só a infraestrutura ou se fica por conta do comprador, e quanto o texto especifica (material, marca, dimensão). Disso sai uma nota de 0 a 100: a partir de 72 o memorial é Excelente, de 63 a 71 é Bom e abaixo de 63 é Essencial. Memorial que descreve menos de 14 itens não recebe leitura geral. O preço não entra na conta.
O memorial descritivo vale mais que o book de vendas?: Para saber o que vem no apartamento, sim. O book é peça de venda e mostra o decorado; o memorial é o documento que acompanha o registro da incorporação e o contrato. Quando os dois divergem, vale o memorial, e por isso vale lê-lo antes da proposta.